В начале марта Министерство финансов Франции опубликовало на правительственном сайте www.economie.gouv.fr бюллетень. В этом новостном сообщении подробным образом рассказывается о Законе «Denormandie». Указанный нормативно-правовой акт предоставляет налоговую льготу лицам, которые купили расположенное в историческом центре города старое жильё и вложили деньги в его реконструкцию.
Как работает Закон «Denormandie»? Вы купили старое жильё, расположенное в историческом центре города. В таком случае согласно Закону «Denormandie», вы имеете право на налоговый вычет. Какую цель преследует государство, предоставляя гражданам указанную налоговую льготу? «Ускорить реновацию старого жилья», – говорится в бюллетене. Закон вступил в силу 1-го января 2019 года. Срок его действия ограничен 31-м декабря 2022 года.
На какие территории распространяет своё действие Закон «Denormandie»? Закон «Denormandie» распространяет своё действие на 222 коммуны, которые стали участниками специальной национальной программы (Programme national Action cœur de ville). К их числу относятся Quimper, Arras, Perpignan, Chambéry, Meaux и Cayenne. С полным перечнем коммун, охваченных Законом «Denormandie» можно ознакомиться в Плане возрождения городских центров (Plan de revitalisation des centres anciens). Этот документ издан Министерством территориального равенства (Ministère de la Cohésion des territoires) и также опубликован на сайте www.economie.gouv.fr.
Какой размер налогового вычета? Согласно Закону «Denormandie» из вашей налоговой суммы вычтут часть стоимости работ по реконструкции и ремонту жилья. Но при условии, что жильё будет сдаваться внаём в течение определённого периода времени. Если вы заключили договор жилищного найма на срок в шесть лет, то из налоговой суммы вычтут 12% стоимости работ. Если срок договора составляет девять лет – 18%. Для отношений найма сроком на двенадцать лет предусмотрен налоговый вычет в 21%. Внимание! Вычет ограничивается затратами в 300 тыс. евро. Сумма, которая превышает указанный порог, при расчёте налогового вычета во внимание не принимается.
Рассмотрим небольшой пример:
Вы инвестировали в реконструкцию жилья сумму в 300 тыс. евро и заключили с нанимателем договор найма сроком на девять лет. В таком случае в общей сложности из налоговой суммы вычтут 54 тыс. евро.
Стоимость и виды ремонтно-строительных работ. Для того, чтобы получить право на налоговый вычет, предусмотренный Законом «Denormandie», необходимо выполнить ремонтно-строительные работы. Стоимость указанных работ не должна быть меньше 25% стоимости всей операции с жильём (покупка + ремонтно-строительные работы). Если стоимость покупки составляет 100 тыс. евро, то стоимость ремонтно-строительных работ должна быть равна примерно 33.333 евро. Ещё одно условие: работы должны улучшить энергетическую эффективность жилья как минимум на 30%.
Срок выполнения ремонтно-строительных работ. Для того, чтобы воспользоваться налоговыми льготами, предусмотренными Законом «Denormandie», необходимо завершить выполнение ремонтно-строительных работ в срок не позднее 31-го декабря второго года, следующих за годом, когда жильё было приобретено (п.С ст. 199 Генерального налогового Кодекса Франции).
Кто выполняет ремонтно-строительные работы? К выполнению ремонтно-строительных работ могут привлекаться только организации. Внимание! Ремонтно-строительные работы по улучшению энергетической эффективности могут выполняться только организациями, которые получили сертификат RGE «Reconnu garant de l’environnement».
Диагностика электрического оборудования. Перед тем, как приступить к выполнению работ по улучшению энергетической эффективности, необходимо провести диагностику электрического оборудования. С её помощью вы будете знать, что нужно обновить, а также сможете выработать наиболее грамотные технические решения. Повторная диагностика электрического оборудования должна быть проведена, как только работы будут завершены. Она поможет вам убедиться, что оборудование функционирует в соответствии с нормами Закона «Denormandie». Вы должны будете сохранить документы о проведённых диагностиках. Они могут быть запрошены налоговыми органами.
Какие требования должен соблюсти наниматель? Согласно Закону «Denormandie», наниматель должен использовать нанятое жильё в качестве своего основного места жительства. При этом его доходы не должны быть выше пределов, которые идентичны тем, что указаны в Законе «Pinel».
Каким должен быть размер наёмной платы? Закон «Denormandie» предусматривает ограничения наёмной платы. Они также идентичны тем, что предусмотрены в Законе «Pinel».
Жильё должно быть меблированным или немеблированным? Закон «Denormandie» требует, чтобы сдаваемое жильё было строго немеблированным.
Ипотечный кредит. Перед тем как совершить покупку жилья и проводить в нём ремонтно-строительные работы необходимо точно определить, какую прибыль вы получите от найма. Вы не сможете за счёт неё оплачивать ипотечный кредит.
Определить объём работ. Вам нужно точно рассчитать объём работ, которые необходимы для реновации жилья. Они, как уже отмечалось выше, не должны быть меньше 25% от общей стоимости операции. В противном случае, вы не сможете воспользоваться налоговым вычетом по Закону «Denormandie».
Предельные размеры наёмной платы. В Законе «Denormandie» говорится, что предельные размеры наёмной платы идентичны тем, что предусмотрены Законом «Pinlel». Но с января 2019 года Закон «Pinel» не действует в зонах B2 и C. Таким образом, можно прийти к выводу, что в этих местностях наймодатели свободны в определении размера наёмной платы. Во всяком случае, пока свободны. Возможно, что в скором времени этот законодательный пробел будет устранён.
Хороший адрес. Доход от найма во многом зависит от места расположения жилья. Закон «Denormandie» действует в районах, которые постепенно утрачивают популярность. Это тоже нужно принять во внимание, если вы собрались покупать жильё на его условиях.
