Руководство по долгосрочной аренде недвижимости во Франции

Планируете арендовать недвижимость во Франции? Убедитесь, что понимаете, как работает процесс аренды, и уточнили все права и обязанности арендатора.

Аренда недвижимости во Франции – процесс относительно простой, и сами французы более склонны к долгосрочной аренде, нежели к частой смене мест жительства. Наверное, к этому располагает сильная правовая составляющая, поскольку арендаторы жилья во Франции защищены законом больше, чем жители многих других стран Европы, включая Великобританию.

На сегодняшний день суть аренды подразделяется на три категории:

  • Краткосрочная аренда меблированного объекта: сюда относится аренда жилья на время отпуска и, как правило, по срокам она не превышает трех месяцев.
  • Долгосрочная аренда меблированного объекта – на срок от трех месяцев до года.
  • Аренда немеблированного жилья – средний срок около трех лет с необходимостью проведения последующего ремонта.

Руководство по долгосрочной аренде недвижимости во Франции

Критерии отбора для арендаторов

Арендодатели могут предъявлять довольно строгие требования к квартиросъемщикам, поскольку в случае возникновения конфликтной ситуации, выселить незадачливых арендаторов будет очень трудно. Потенциальный квартиросъемщик должен доказать свою платежеспособность. Собственники попросят предоставить документы, подтверждающие уровень дохода, например, платежную ведомость или выписку из банка о регулярном поступлении средств, при этом необходимо, чтобы ежемесячный доход был примерно в три раза выше стоимости аренды квартиры. В случае недостаточного дохода, потенциального арендатора могут попросить предоставить имя  поручителя (caution solidaire). Как правило, этот человек должен иметь французское гражданство и должен предоставить подтверждение собственного дохода, который уже пятикратно превышает арендую ставку за жилье. Поручитель обязан подписать документ о том, что он согласен выступать гарантом в заключаемой сделке.

Руководство по долгосрочной аренде недвижимости во Франции

Пакет документов для аренды жилья

Арендное соглашение

La consistance de la chose louée – это документ, формально описывающий имущество, находящееся в арендуемой квартире, например, радиаторы, ванная, камин, бытовая техника и т.д. Арендатор не может избавляться или кардинально менять предметы и вещи без разрешения арендодателя. Также к договору аренды недвижимости во Франции должны прилагаться дополнительные документы на гараж, сад, бассейн с указанием их характеристик и направлений использования, будь то личное пользование, коммерческое или смешанное. Этот документ является основой четкого соглашения между арендатором и арендодателем.

Инвентаризация

Документом état des lieux  фиксируется отчет о состоянии имущества на момент начала аренды. Согласно французским законам, арендное имущество считается жизнепригодным, если договором не оговорено иное. Поэтому на момент вступления арендатора во временное владение, желательно иметь отчет о полной инвентаризации имущества. Провести оценку состояния недвижимости может пристав, управляющий имуществом или оценщик, но при взаимном согласии сторон этот документ может быть подготовлен и подписан арендодателем и арендатором. По мере окончания договора аренды, документ état des lieux, составленный к началу арендных отношений, сравнивается с текущим состоянием недвижимости. В случае нанесения какого-либо ущерба, арендодатель имеет право вычесть расходы понесенных убытков из суммы страхового депозита.

Руководство по долгосрочной аренде недвижимости во Франции

Депозит

Страховой депозит – это залог в размере арендной платы за один месяц, который вносится при первоначальном платеже и служит для покрытия убытков, неоплаченных счетов и т.д. Первоначальная сумма, которая выплачивается при подписании договора аренды, не может быть пересмотрена. Залог должен быть возвращен арендатору после вычета всех необходимых расходов в течение двух месяцев после окончания срока аренды.

Обязанности арендатора во Франции

Руководство по долгосрочной аренде недвижимости во ФранцииКвартиросъемщик должен погашать арендную плату, оплачивать счета за коммунальные услуги, платить налоги и сборы, относиться к арендуемому имуществу бережно, проводить необходимые мелкие ремонтные работы и застраховать имущество. Страхование недвижимости во Франции является обязательным условием для вступления договора аренды в законную силу. Арендатор не должен «злоупотреблять  проживанием», например, создавать шум, мешающий соседям, заводить животных, вызывающих проблемы, и т.д. Также постоялец не может сдавать арендованное имущество в субаренду без соответствующего разрешения со стороны собственника недвижимости. Имущество должно использоваться по своему прямому назначению, то есть для непосредственного проживания, а не в коммерческих целях.

Квартиросъемщик, который, с точки зрения законодательства, не имеет прав собственности на арендуемое жилье, все равно должен платить налог на недвижимость во Франции. В частности, арендатор несет ответственность за оплату taxe d’habitation, ежегодного местного налога на жилье, в котором он проживал по состоянию на 1 января каждого года. Если в квартире имеется телевизор, то телевизионная лицензия оплачивается вместе с taxe d’habitation.

Арендатор должен также проводить необходимые ремонтные работы, которые входят в круг его ответственности. Затраты на проведение ремонта зависят от  его масштабов, будь то косметический или капитальный ремонт. Например, в обязанности квартиросъемщика может входить замена разбитых окон, предохранителей и светильников.

Руководство по долгосрочной аренде недвижимости во Франции

Страхование

От арендатора потребуется заключение страхового договора с минимальным уровнем покрытия рисков (risques locatifs), но более благоразумно выглядит полис multirisques dhabitation, страховая сумма покрытия которого распространяется на материальный ущерб или кражу личного имущества.

Аренда недвижимости во Франции не обязывает квартиросъемщика приобретать страховку на мебель и бытовую технику, тем не менее это настоятельно рекомендуется, поскольку, согласно договору аренды, наниматель несет ответственность за любой причиненный ущерб.

Прекращение договора аренды

Арендаторы хорошо защищены французским законодательством. Ни один квартиросъемщик не может быть выселен из жилья, будь то меблированное или нет, с ноября по март (trêve hivernale), даже если он не вносил арендную плату.

Договор аренды автоматически продлевается, если арендатор или арендодатель не изъявили желания разорвать отношения. Арендатор обязан за месяц предупредить собственника о своих планах, если речь идет о долгосрочной аренде меблированных апартаментов, и за три месяца в случае аренды пустого (без мебели и техники) жилья. В то же время арендодатели должны уведомлять квартиросъемщика за три месяца (долгосрочная аренда жилья с мебелью) и за шесть месяцев (немеблированное жилье) соответственно. Собственник может разорвать договор аренды недвижимости во Франции только в случае нарушений условий аренды, если хочет продать объект недвижимости или решил сам проживать в нем.