Природа и форма купли-продажи

 Купля-продажа – представляет собой соглашений, по которому один участник такого соглашения обязуется передать другому веешь, а последний обязуется за неё заплатить.Сделка считается совершённой, как только покупатель и продавец пришли к соглашению относительно объекта купли-продажи и его цены.

Природа и форма купли-продажиВ случае, если объектом договора купли-продажи выступает недвижимое имущество, которое находится в Монако и стоит  больше двадцати трёх евро, то он вступает в силу только после заверения нотариусом, который действует в Княжестве.

В случае отказа одной из сторон от совершения сделки купли-продажи, другая сторона может потребовать её совершения в судебном порядке и возмещения понесённых её убытков.

Судебное решение о продаже расположенного в Монако недвижимого стоимостью более двадцати трёх евро  принимается, исключительно, судом первой инстанции.

Договор купли-продажи может быть совершён без каких-либо оговорок, а также при наличии отлагательных или отменительных условий.

Следует отметить, что в любом случае, договор купли-продажи подчиняется общим принципам совершения купли-продажи.

В случае, если между сторонами присутствует взаимное согласие относительно объекта купли-продажи и его цены, то разумно заключить договор предварительной купли-продажи.

В случае, если объектом предварительного договора купли-продажи выступает недвижимое имущество, которое расположено в Монако и стоит больше двадцати трёх евро, то такой договор вступает в силу после его заверения нотариусом.

В случае, если одна из сторон откажется от исполнения предварительного договора купли-продажи, то другая сторона в праве потребовать его исполнения и возмещения понесённых ею убытков в судебном порядке. В случае, если в предварительном договоре купли-продажи содержится условие о задатке, то в случае его неисполнения задаток переходит той стороне, чьи права нарушены таким неисполнением.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, определяется и назначается его сторонами.

Бремя оплаты расходов, связанных с совершением договора, возлагается на покупателя.

Участвовать в совершении сделок купли-продажи не могут те лица, которые определены в законодательстве Княжества Монако, в частности лица, признанные в судебном порядке недееспособными, опекуны (в отношении имущества опекаемого), представители продавца, руководители общественных организаций (в отношении имущества общественных организаций,  супруги (один супруг отчуждает имущество другому супругу).

Природа и форма купли-продажиВ случае, если объектом купли-продажи выступает имущество, которое не принадлежит продавцу, то сделка признаётся недействительной. В случае, если будет установлено, что покупатель заведомо знал о том, что приобретает вещь, которая продавцу не принадлежит, то от покупателя могут потребовать возмещения причинённых убытков.

Если в момент совершения сделки купли-продажи её объект пришёл в полную негодность, то сделка признаётся недействительной.

Продавец в договоре должен ясно и недвусмысленно указать, что он обязуется сделать, все неясности толкуются не в его пользу.

Основные обязанности продавца: передать объект купли-продажи и гарантировать его отчуждение.

Обязательство о передаче покупателю недвижимого имущества считается выполненным, когда продавец передал документы на собственность. В случае, если речь идёт  о здании, то такое обязательство считается выполненным продавцом, после того, как он передал ключи от этого здания.

В случае, если продавец не совершил передачу объекта купли-продажи в оговорённые сроки, то покупатель в праве  потребовать расторжения договора купли-продажи или потребовать о его вступлении в собственность в отношении проданного имущества. Следует заметить, что данная норма применяется только в том случае, если будет установлено, что задержка в предоставлении купленного имущества произошла по вине продавца. В случае, если задержка в предоставлении купленного имущества повлекла за собой убытки для покупателя, то продавец должен их возместить. Продавец не обязан передавать покупателю продаваемое имущество в случае, если покупатель не произвёл оплату, а продавец не предоставил ему предельный срок для совершения такой оплаты. В случае, если с момента продажи покупатель станет банкротом и не дал продавцу гарантий выкупить в обязательном порядке имущество в срок, то в отношении продавца создаётся непосредственная угроза потерять цену. Объект договора купли-продажи должен быть передан покупателю в том состоянии, в котором он находился в момент заключения указанного договора.

Во всех случаях, где покупатель имеет право отказаться от совершения договора купли-продажи, то продавец обязан вернуть покупателю  не только уплаченную цену, но и компенсировать расходы, понесённые им в связи с совершением договора купли-продажи. В случае, если продаваемое имущество было утрачено или повреждено до момента его передачи, то действуют общие правила, установленные в отношении договорных обязательств.

Гарантии

Гарантии продавца в отношении покупателя преследуют две цели:

  • добросовестный характер передачи продаваемого имущества;
  • отсутствие у продаваемого имущества каких-либо дефектов.

Гарантии в случае эвикции[1]

Природа и форма купли-продажиДаже, если в договоре не было установлено условие об эвикции, продавец несёт ответственность за эвикцию, если покупатель не знал, что на имуществе лежит такое бремя. Стороны могут отдельным соглашением могут изменить эту ответственность или уменьшить её последствия. Кроме того, стороны могут договориться, что продавец и вовсе не несёт ответственности за эвикцию. В случае, если имущество во время нахождения у покупателя претерпело повреждения, в следствии небрежности покупателя или по обстоятельствам непреодолимой силы, продавец всё же обязан компенсировать имущество в отношении которого применена эвикция. Но, если покупатель выиграл от таких повреждений, то продавец имеет право вычесть их цены сумму, которая пропорциональная прибыли. Если в процессе совершения эвикции будет установлено, что стоимость имущества возросла, то продавец обязан возместить покупателю эту стоимость. Продавец обязан возместить стоимость ремонта и других работ, связанных с улучшением имущества, которое подверглось эвикции. Если, в  случае эвикции части проданного имущества сделка не прекращена, то стоимость такой части возмещается в том размере, который действует в момент совершения эвикции. В случае, если покупатель не был уведомлён о наличии сервитутов в отношении продаваемого имущества, то он может потребовать расторжения договора купли-продажи или потребовать компенсации.

Отметим, что некоторые вопросы, связанные с эвикцией приобретённого имущества, решаются в соответствии с общими правилами, действующими в отношении договоров.

Гарантии в случае наличия дефектов у проданного имущества

Природа и форма купли-продажиПродавец несёт ответственность за скрытые дефекты проданного имущества в случае, если такие дефекты делают имущество не пригодным к использованию для целей его предназначения или, которые затрудняют такое использование. Продавец не несёт ответственности за явные дефекты, которые покупатель мог выявить. Продавец несёт ответственность даже за те скрытые дефекты, о которых он и не подозревал, если в договоре не будет установлено иное. В случае, если у проданного имущества обнаружатся дефекты, то покупатель вправе требовать от продавца возврата уплаченной стоимости, ремонта или снижения стоимости. Такая стоимость снижается на основании заключения соответствующих специалистов. В случае, если будет установлено, что продавец знал о скрытых дефектах отчуждаемого имущества, то он будет обязан, помимо возмещения его стоимости, компенсировать убытки покупателю, которые тот понёс в связи с такими дефектами, а также затраты, связанные с совершением договора купли-продажи. В случае, если имущество было утрачено по причине своих дефектов, то продавец обязан возместить покупателю его стоимость, а также расходы, связанные с совершением договора купли-продажи. Данные положение применяются только к договорам купли-продажи, которые были заключены после вступления в силу: la loi n° 1.401 du 5 décembre 2013  : article 11 de la loi n° 1.401 du 5 décembre 2013 .

Обязанности покупателя

Природа и форма купли-продажиГлавная обязанность покупателя – это произвести оплату отчуждаемого имущества в срок и в месте, которые обговорены в договоре купли-продажи. В случае, если место и срок совершения оплаты договором не предусмотрены, то оплата совершается в срок и в месте передачи отчуждаемого имущества. В случае, если покупатель не производит оплату, продавец может потребовать прекращения действия договора купли-продажи. Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества объявляется незамедлительно, если продавец рискует потерять это имущество или цену. В случае, если такой опасности не существует, то судья может предоставить покупателю время для производства платежа. Время для производства платежа назначается исходя из обстоятельств. В случае, если покупатель не произвёл платёж в срок установленный судьёй, то объявляется о расторжении договора купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи/признание договора купли-продажи ничтожным

Природа и форма купли-продажиПомимо указанных выше оснований расторжения договора купли-продажи, а также общих оснований расторжения всех соглашений, договор купли-продажи может быть расторгнут посредством реализации права обратной покупки или в связи с назначением несправедливой цены. Право обратной покупки не может быть установлено на срок превышающий пять лет. В случае, если в договоре купли-продажи установлен срок для  права обратной покупки, превышающий пять лет, то он всё равно сводится к пятилетнему сроку. Данный срок строго фиксирован и не может быть продлён судьёй. В случае, если продавец не воспользуется своим правом в установленный срок, то покупатель становится абсолютным собственником. Продавец может воспользоваться своим правом на обратную покупку даже в том случае, когда имущество перепродано второму лицу и даже, если во втором договоре не было указано о наличии такого права. Продавец, который воспользовался правом обратной покупки, обязан возместить покупателю расходы, связанные с совершением договора купли-продажи, но и возместить произведенные ремонтные работы и работы, связанные с улучшением выкупаемого имущества. Только после всех этих возмещений продавец снова вступает в права собственности. Кроме того, заключённые договоры аренды, заключённые в отношении указанного имущества сохраняются в силе, если они заключены на срок не превышающий три года и продавец, воспользовавшийся правом обратной покупки, обязан их соблюдать.

 

[1] Эвикция – отобрание вещи у приобретателя по решению судебного органа.