Покупка недвижимого имущества во Франции: поиск

Риэлторы

Процедура покупки недвижимого имущества подвергается жёсткому законодательному регулированию. При совершении сделок с недвижимым имуществом рекомендуется прибегнуть к услугам соответствующих специалистов.

Покупка недвижимого имущества во Франции: поискСовершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законодательством и, стало быть, риэлторы (agent immobilier) должны пройти профессиональную подготовку и получить удостоверение на право ведения риэлтерской деятельности. Данное удостоверение выдаётся префектурой, на территории обслуживания которого действует риэлтор. Кроме того, риэлторы должны оформить страховое свидетельство для защиты лиц, которые пользуются их услугами. Крупные агентства, занимающиеся сделками с недвижимостью, объединены в Национальную федерацию агентств недвижимости (Fédération Nationale de l’Immobilier, FNAIM). Эта федерация объединяет более 10.000 агентств Франции. Вхождение в состав федерации подтверждается жёлтым ромбом с аббревиатурой  FNAIM внутри.

Для того, чтобы распространить сферу своей деятельности на более широкую территорию некоторые риэлторы нанимают коммерческих представителей (agent commercial)[1]. Следует обратить внимание, что коммерческие представители не имеют права выполнять функции риэлтора, но тем не менее, они, как и риэлторы, должны пройти надлежащее обучение и получить соответствующее удостоверение с идентификационным номером.

Риэлтор работает на условиях получения процента от совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. Как правило, риэлтор получает 5 – 8% от сделки.

Способы поиска

1. Самостоятельный поиск. Можно поискать информацию о продаже недвижимого имущества в Интернете и специализированных журналах.

Негативные стороны самостоятельного поиска недвижимого имущества, выставленного на продажу:

  • Покупка недвижимого имущества во Франции: поискпокупателю необходимо не только знать французский язык, но и владеть французской юридической терминологией;
  • при поисках продаваемого недвижимого имущества на русскоязычных ресурсах покупатель получает не полную картину рынка недвижимости и, таким образом, ограничен в её покупки;
  • между риэлторами и нотариусами, а также другими специалистами, которые участвуют в совершении сделок с недвижимостью установились доверительные отношения и, таким образом, риэлторам проще с ними взаимодействовать.

2. Поиск с помощью агентства по недвижимости.          

                                Выбор недвижимого имущества                                 

Покупка недвижимого имущества во Франции: поискСледует определить основные критерии поиска: цель приобретения недвижимости (инвестиция с целью получения дохода, квартира или вилла в качестве основного жилья, летний дом, недвижимость для сдачи внаём время от времени, недвижимость для детей или родителей, инвестиция на будущее и т.п.). В зависимости от его назначения, рекомендации по местоположению и типу объекта будут разными. с учетом цели, основные требования к недвижимости: вилла или квартира, цена, общая площадь и количество комнат/спален, наличие вида на море, сада, террасы, бассейна, гаража, кладовой, удаленность от моря и центра города/ инфраструктуры.

Затем  покупатель либо ищет объекты, подходящие под его требования (при самостоятельном поиске), либо получает определенное количество предложений от своего агента по недвижимости. В зависимости от стоимости и сложности критериев поиска, это может быть от 1-2 до нескольких десятков объектов. Покупатель отбирает из предложенных вариантов кажущиеся ему наиболее подходящими, на основании чего составляется окончательный «список к просмотру», и назначается дата приезда покупателя во Францию, для личного посещения выбранных объектов.

Важные моменты, которыми надлежит руководствоваться при покупки недвижимого имущества

Перед тем как совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества необходимо принять во внимание нижеследующее:

  1. Покупка недвижимого имущества во Франции: поискразмер ежегодного земельного (taxe foncière) и жилищного налогов (taxe d’habitation);
  2. размер коммунальных платежей в управляющую компанию (обычно, за содержание общих площадей и территории/сада/бассейна);
  3. каковы результаты диагностики энергопотребления (diagnostic de performance énergétique, DPE) – в более старых постройках энергопотребление, как правило, выше;
  4. когда проводился ремонт общих площадей и фасада здания (ravalement de façade) и т.п. Можно запросить протокол собрания общих собраний ТСЖ (assemblée générale de la copropriété) за последние 1-2 года: в них указываются принятые решения и сметная стоимость работ. При покупке квартиры в доме, где планируются крупные ремонтные работы, будьте готовы к тому, что груз расходов соответственно вашей доле в кондоминиуме ляжет на ваши плечи;
  5. обратите внимание на запах и наличие подтеков в доме или квартире. Гидроизоляция – одно из очень слабых мест при строительстве во Франции;
  6. при посещении дома с бассейном поинтересуйтесь расходами на воду – не слишком ли они высоки? Пройдитесь по лужайке вокруг бассейна (если таковая имеется) – не слишком ли влажная земля под ногами? Все это может указывать на возможные протечки в бассейне, что означает значительные расходы на ремонт;
  7. если крупные строительные или ремонтные работы были проведены в доме в последнее десятилетие, убедитесь, что у продавца имеется десятилетняя гарантия на работы (garantie dommages-ouvrage décennale) от строителей;
  8. не предвидится ли в данном квартале каких-то крупных работ или ремонта дороги или крупных коммуникаций? Это сможет отравить вам жизнь на несколько месяцев после покупки недвижимости, если вы планируете постоянное проживание в ней;

Предложение о покупке (оферта)

После того, как покупатель присмотрел себе несколько подходящих объектов недвижимого имущества он может направить продавцу оферту, т.е. предложение о совершении сделки-купли продажи. Оферта может быть сделана, как в письменной, так и в устной форме.

Письменная оферта (offre d’achat) во Франции относится к юридически обязывающим документам, и, теоретически, продавец, письменно принявший условия оферты, может потребовать у потенциального покупателя, сделавшего такую оферту в письменном виде и уклонившегося от сделки, возмещения ущерба. Покупатель полностью освобождается от обязательств по письменной оферте в следующих случаях:

  1. продавец ответил на оферту письменным контрпредложением (contre proposition) своей цены;
  2. продавец не ответил на оферту письменно в срок, указанный в оферте покупателелем

В свою очередь, продавец, ответивший письменным согласием на письменную же оферту покупателя, не имеет права выйти из сделки, даже в случае получения более выгодного предложения.

Оферта в письменном виде должна быть составлена на французском языке, с указанием имени и адреса покупателя, адреса и краткого описания недвижимости, имени продавца, предлагаемой цены и срока в который продавец должен дать ответ.

[1] Действуют на основании договора поручения