Обязательства при продажи жилья во Франции

В случае, если покупатель и продавец достигли соглашения о купле-продаже, они могут заключить обязательство о предварительной купле-продаже перед тем, как подписать сам договор купли-продажи.

Обязательство о предварительной купле-продаже может принимать две формы:

  1. одностороннее обещание о купле-продаже (promesse unilateral);
  2. предварительная договоренность о купле-продаже (promesse compromiss).

Если покупатель заинтересован в покупке жилья, но ещё не уверен окончательно, что хочет заключить договор купли-продажи, то он может оставить за собой право покупки собственности, подписав одностороннее обещание о продаже. Следует отметить, что такое право сохраняется за покупателем строго на определённый срок.

В случае, если покупатель и продавец имеют убеждённость в совершении сделки купли-продажи, но некоторые вопросы остаются неурегулированными (например, кредитование приобретения жилья), то они могут заключить предварительную договорённость о купле-продаже.

Содержание обязательства о предварительной купле-продаже

Информация о сторонах

В обязательстве должны быть отражена информация о покупателе и продавце.

Информация, связанная с объектом обязательства о предварительной купле-продаже

В обязательстве о предварительной купле-продаже указывается:

  1. информация о месте расположения жилья; Обязательства при продажи жилья во Франции
  2. происхождение жилья (ранее заключённый договор купли-продажи, имя предыдущего собственника жилья, нотариальное удостоверение …);
  3. детальное описание жилья, установленного в нём оборудования, зданий и сооружений, связанных с этим жильём (дополнительные здания, вспомогательные сооружения…).
  4. наличие в отношении жилья залога и (или) сервитута.

Обязательство о предварительной купле-продаже жилья должно сопровождаться пакетом документов о технической экспертизе (dossier de diagnostic technique).

Внимание! В случае, если приобретаемое жильё находится в составе кондоминиума, то обязательство о предварительной купле-продаже должно содержать документы и информацию о кондоминиуме.

Информация, связанная с куплей-продажей

В обязательстве о предварительной купле-продаже должны быть отражены:

  1. сумма вознаграждения, причитающегося специалисту, а так же лицо, которое отвечает за выплату такого вознаграждения;
  2. стоимость продаваемого жилья условия оплаты (с кредитованием или без кредитования);
  3. срок законности обязательства о предварительной купле-продаже жилья, а также дата заключения договора купли-продажи жилья.
  4. дата передачи жилья в собственность покупателя;
  5. дополнительные условия, если таковые имеются.

Заключение и уведомление

Заключение

 Обязательства при продажи жилья во ФранцииВ случае, если обязательство о предварительной купле-продаже жилья заключено на срок свыше восемнадцати месяцев, то оно должно быть выполнено в форме официально удостоверенного акта (нотариус, судебный исполнитель).

В остальных случаях, обязательство о предварительной купле-продаже может быть составлено продавцом и покупателем или уполномоченным на то специалистом по недвижимости. В обоих случаях, обязательство о предварительной купле-продаже рассматривается, как заключённое без нотариального удостоверения.

В случае, если односторонне обязательство о купле-продаже жилья было заключено без нотариального удостоверения, то оно должно быть внесено в регистр налоговой службы в десятидневный срок с момента его получения продавцом. Оплата услуг, связанных с регистрацией в налоговой службе, возлагается на покупателя.

В отличии от одностороннего обязательства о купле-продаже жилья, предварительная договорённость о купле-продаже жилья регистрации не требует.

Уведомление

В случае, если обязательство составлено без нотариального удостоверения, то  его оригинал направляется покупателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Покупатель или специалист по недвижимости хранят у себя одну копию этого обязательства.

В случае, если обязательство о предварительной купле-продаже составлено с нотариальным удостоверением, то его оригинал может храниться у лица, ответственного за совершение сделки. При всё при этом, покупателю всё же рекомендуется запросить оригинал обязательства о предварительной купле-продаже и хранить его у себя.

Право отказа от заключения договора купли-продажи

В течение определённого срока можно отказаться от заключения договора купли-продажи.

Бенефициар

Право отказа от совершения сделки купли-продажи принадлежит только покупателю (подписал он одностороннее обещание о купле-продаже или предварительную договорённость о купле-продаже).

Продавец же становится обязанным совершить сделку купли-продажи с момента подписания одностороннего обещания о купле-продаже или предварительной договоренности о купле-продаже.

В случае, если продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи жилья, покупатель может принудить его к этому, обратившись в суд большой инстанции.

Сроки, которые надлежит соблюдать

После  подписания одностороннего обещания о купле-продаже или предварительной договорённости о купле-продаже, покупатель в течение десяти суток может отказаться от совершения сделки-купли продажи. Этот срок начинает течь

  1.  Обязательства при продажи жилья во Франциина следующий день, после предъявления заказного письма, если речь идёт о документе без нотариального удостоверения;
  2. на следующий день, после вручения документа покупателю лично в руки (или  с момента его подписания нотариусом), если документ был нотариально удостоверен.

В случае, если последний день указанного срока приходится на субботу, воскресенье, праздничный день или другой нерабочий день, то срок продляется до следующего рабочего дня.

Покупатель должен уведомить продавца о своём отказе от совершения сделки купли-продажи жилья посредством заказного письма с уведомлением о вручении в установленный десятидневный срок.

Выплата задатка

 Обязательства при продажи жилья во ФранцииОбычно предусматривается, что в момент заключения обязательства о предварительной купле-продаже покупатель должен выплатить продавцу задаток, сумка которого обычно соответствует 10% от суммы продаваемого жилья.

В случае, если покупатель подписал обязательство о предварительной купле-продаже без нотариального удостоверения, то рекомендуется перечислить задаток нотариусу, правом преимущественного выбора которого обладает перед продавцом.

В случае, если было заключено нотариально удостоверенное обязательство о продаже жилья, то задаток, который может потребовать продавец, должен быть перечислен ему банковским переводом.

Договор купли-продажи (acte de vente) готового жилья

После того, как все необходимые условия соблюдены, заключается договор купли-продажи готового жилья.

Содержание договора купли-продажи

Информация о сторонах договора купли-продажи

 В договоре купли-продажи отражаются сведения о покупателе и продавце.

Информация, связанная с продаваемым жильём

  1. место нахождения продаваемого жилья
  2. происхождение продаваемого жилья (данные о предыдущем договоре купли-продажи, имя предыдущего собственника, нотариально удостоверенный акт…);
  3. подробное описание продаваемого жилья, оборудования, которое в нём расположено, а также зданий и сооружений, связанных с этим жильём (дополнительные здания, вспомогательные сооружения…).
  4. наличие в отношении жилья залога и (или) сервитута.

Договор купли-продажи  должен сопровождаться пакетом документов о технической экспертизе (dossier de diagnostic technique).

Внимание! В случае, если приобретаемое жильё находится в составе кондоминиума, то обязательство о предварительной купле-продаже должно содержать документы и информацию о кондоминиуме.

В договоре о  купле-продаже должны быть отражены:

  1.  Обязательства при продажи жилья во Франциисумма вознаграждения, причитающегося специалисту, а так же лицо, которое отвечает за выплату
    такого вознаграждения;
  2. стоимость продаваемого жилья, условия оплаты (с кредитованием или без кредитования);
  3. дата передачи жилья в собственность покупателя;
  4. дополнительные условия, если таковые имеются.

Заключение и уведомление о договоре купли-продажи

Заключение

Договор купли-продажи заключается в присутствии нотариуса. Нотариус должен обеспечить гласность отчуждения путём внесения договора купли-продажи в реестр учёта сделок с недвижимым имуществом.

Ключи вручаются в момент подписания договора купли-продажи, за исключением случаев, когда покупатель и продавец не договорились об ином.

Нотариус, который составил договор купли-продажи, должен хранить его у себя. Кроме того. Он обязан  вручить копию договора купли-продажи покупателя, который должен её хранить у себя.

Уведомление

Договор купли-продажи вручается лично в руки или отправлен по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Срок на раздумье

В случае, если договору купли-продажи не предшествовало одностороннее обещание о купле-продаже (promesse unilateral)

или предварительная договоренность о купле-продаже (promesse compromiss), то у покупателя есть десятидневный срок, для того чтобы отменить свои обязательства.

Этот срок начинает течь наследующий день после

  • вручения документа лично в руки;
  • или после представления заказного письма, уведомляющего о заключении договора купли-продажи жилья.

В случае, если последний день этого десятидневного срока приходится на субботу, воскресенье, праздничный или, просто, то он продляется до следующего рабочего дня.

В случае, если покупатель откажется от договора купли-продажи недвижимости, то до истечения десятидневного срока  продавец уведомляется об этом заказным письмом с уведомлением о вручении.

Внимание! Никакая сумма не может быть затребована в течение этого десятидневного периода.

Стоимость приобретаемого жилья и расходы, связанные с оплатой услуг нотариуса, выплачиваются в момент подписания договора купли-продажи.