Налоги, связанные с покупкой недвижимого имущества во Франции

Покупка недвижимого имущества во Франции влечёт за собой такое бремя, как  оплата нотариальных издержек (frais de notaire).

Частное лицо, приобретающее недвижимое имущество во Франции производит  оплату пошлины за осуществление сделок с недвижимым имуществом (droit de mutation).  Данная пошлина составляет 5/8% от цены обозначенной в договоре купли-продажи. В случае покупки строящейся или новой недвижимости эта пошлина существенно ниже.

Налоги, связанные с покупкой недвижимого имущества во ФранцииВ случае,  если юридическое лицо напрямую приобретает недвижимое имущество, то оно оплачивает те же издержки, что оплачивают и частные лица.

В случае, если частное лицо после приобретения недвижимого имущества передаёт его в прямое владение юридическому лицу (французскому или иностранному), которое облагается налогом на прибыль,  (impôt sur le revenu), то  дополнительно оплачивается сбор за анонсирование сделке с недвижимым имуществом(taxe de publicité foncière).

Однако в случае внесения недвижимого имущества в уставный фонд фирмы, вместо сбора за анонсирование, производится оплата фиксированной  суммы в 375€ (500€ для предприятий, уставный фонд которых после внесения недвижимого имущества превысит 225 000€).

Налоги, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом

После приобретения, инвестиционная недвижимость может приносить ее владельцу доход, который подлежит обязательному налогообложению.
Важно понимать, что вне зависимости от того, кто является владельцем (резидент, нерезидент, юридическое или физическое лицо),  все недвижимое имущество, находящееся на территории Франции, и сделки, совершаемые в отношении этого  имущества, подлежат налогообложению во Франции.

Налогообложение доходов от недвижимого имущества

Доходы от объектов недвижимости облагаются разными налогами, в зависимости от того, кому принадлежит недвижимость. Могут облагаться либо прогрессивным налогом на прибыль(Impot sur le revenue – до 41%), либо налогом на предприятия (impot sur les societes- до 33.33%).

  • недвижимое имущество  принадлежит физическому лицу или фирме подлежащей налогу на прибыль. В этом случае доходы всегда будут облагаться налогом на прибыль(Impot sur le revenue).

Налоги, связанные с покупкой недвижимого имущества во ФранцииЕсли недвижимость сдается без мебели доходы от аренды облагаются в категории доходы от недвижимого имущества (revenus fonciers).
При этом существуют два режима налогообложения:

Упрощенный режим – rég.du micro—foncier  (применим если «грязный» доход не превышает 15 000€ в год, в этом случае налогом на прибыль облагаются 70% от суммы)
и обычный режим – rég.reel d’imposition (налогом облагается весь доход за вычетом затрат, включая ремонт).

В случае, если  объект недвижимости сдается с мебелью, то  доходы от аренды облагаются в категории доходы от коммерческой деятельности (BIC – bénéfices industriels et commerciaux).
Применимы также 2 режима налогообложения:
упрощенный режим bénéfices industriels et commerciaux (применим если сумма дохода от аренды включая пошлины не превышает 32 900€ в год, тогда 50% от суммы будут облагаться прогрессивным налогом на прибыль)
и обычный режим rég reel d’imposition (применим если доход свыше 32 900€/год налогообложению подлежит сумма дохода за вычетом затрат).

  • недвижимое имущество принадлежит юридическому лицу, подлежащему налогу на предприятия. В этом случае  доходы от недвижимости всегда будут облагаться налогом на предприятия.

Налог в размере 15%  на часть чистой прибыли, не превышающей 38 120€/год, к части превышающей эту сумму будет применен налог в размере 33.33%.

Налоги, связанные с покупкой недвижимого имущества во ФранцииВ случае, если предприятие само пользуется своей недвижимостью и не получает доходов от собственности, которая ему принадлежит, то для Налогового управления это будет рассматриваться, как  добровольный отказ от получения прибыли. Сумма равная рыночной стоимости аренды (valeur locative reelle), которую предприятие отказалось получать должна быть добавлена к облагаемому налогом финансовому результату и с этой суммы в любом случае будет уплачен налог.

После уплаты налогов предприятие вправе распределить дивиденды, которые также облагаются налогом. Для нерезидента к дивидендам во Франции применяется удержание налога (retenue à la source) в размере 21% для стран-участниц  ЕС, 30%  для  других стран (двусторонние соглашения между странами могут предусматривать меньший процент). А налог на прибыль платится нерезидентом в стране происхождения.

Даже сам факт владения имуществом во Франции порождает некоторые обязательные к  уплате налоги.

Налог на роскошь (impôt de solidarité sur la fortune)

Налог на роскошь применяется если финансовое состояние на территории Франции (для нерезидентов в расчет берется только имущество, находящееся во Франции) превышает 1 300 000€. Состояние облагается прогрессивным налогом в следующем размере:

  1. Налоги, связанные с покупкой недвижимого имущества во ФранцииК части свыше 800 000€ до 1 300 000€ применяется налог 0.5%;
  2. К части свыше 1,3 млн€ до 2,57 млн€ применяется налог 0.7%;
  3. К части свыше свыше 2,57 млн€ до 5 млн€ применяется налог 1%;
  4. К части свыше 5 млн€ до 10 млн€ применяется налог 1.25%;
  5. Свыше 10 млн€ применяется налог 1.5%.

Следовательно, если состояние составляет свыше 1,3 млн€, то как для физических так и для юридических лиц применяется налог на роскошь.

Местные налоги (impõts locaux)

  1. Жилищный налог (taxe d’habitation) уплачивается теми лицами, которые физически занимают собственность(par occupant): либо владельцем, либо нанимателем.
  2. Земельный налог (taxe foncière) платится в обязательном порядке собственником объекта недвижимости.
  3. Территориальное экономическое участие  (contribution économique territoriale –СЕТ) оплачивается всеми собственниками недвижимого имущества, которое сдается в наём меблированной.

Налог на добавленную стоимость (taxe sur la valeur ajoutée –TVA)

Налоги, связанные с покупкой недвижимого имущества во ФранцииСдача в наём жилой недвижимости во Франции не подлежит обложением налогом на добавленную стоимость. Таким образом, иностранные нерезиденты не могут вернуть налог на добавленную стоимость от сдачи в наём жилой собственности.

В случае, если в наём сдаётся коммерческая недвижимость  немебелированной, то налогом на добавленную стоимост взимаетсяь, если этого пожелает собственник. В случае, если в наём сдаётся коммерческая недвижимость мебелированная, то налог на добавленную стоимость взимается в обязательном порядке.

Налоги, связанные с куплей-продажей, дарением и наследованием недвижимого имущества

Продажа недвижимого имущества во Франции тоже облагается налогом в случае, если стоимость продажи превышает стоимость покупки, то есть если на продаже собственнику удалось получить прибыль. Это называется налогом на прирост стоимости (plus-value). Обложению подлежит положительная разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи. При этом стоимость покупки включает в себя нотариальные расходы на переоформление и стоимость ремонта. Таким образом, если продать собственность удалось дороже чем купить, то налог с разницы стоимости составит 19%.

Также несмотря на судебные решения высших европейских инстанций и Государственного совета  Франции (Conseil d’Etat), Правительством до сих пор в отношении нерезидентов применяются социальные налоги(prélèvements sociaux) в размере 15.5%, который добавится к ставке налога на прирост стоимости. Итого налог с разницы стоимости в этом случае составит 34.5%.

Ещё один налог применяется в случае если прирост стоимости (plus-valuе) превысил 50 000€. Дополнительный налог (surtaxe) от 2% до 6%.

Налоги, связанные с покупкой недвижимого имущества во ФранцииДля юридических лиц, облагаемых налогом, применяется общий режим налогообложения 15% и 33%, но нюанс заключается в том, что прирост стоимости (plus value) рассчитывается в этом случае как стоимость продажи – (стоимость покупки с учетом амортизации), то есть стоимость покупки в этом случае равняется чистой балансовой стоимости, что делает продажу не очень выгодной для предприятия и его собственника. Кроме того, после уплаты налогов с распределенных дивидендов будет удержано еще 21% и 30% (retenue à la source). То есть для инвестора этот вариант не выгоден вовсе. Однако, если уступаются акции предприятия, владеющего недвижимостью, а не собственность напрямую, то применяется налог в размере 19%.

Нерезидент может также иметь необходимость передавать право собственности на недвижимое имущество в форме передачи акций или прямого дарения. В этом случае  в отношении приобретателя применяется прогрессивный налог на прибыль (до 41%) за вычетом налоговой льготы (abattement).

В случае, смерти владельца, каждый наследник по прямой линии имеет налоговую льготу (abattement)  в 100 000€, то есть налогом облагаться будет только часть, превышающая 100 000€.

Внимание! Следует помнить, что доходы с недвижимости могут облагаться налогом не только во Франции (в обязательном порядке), но еще и в стране происхождения нерезидента. Данный вопрос регулируется двусторонними соглашениями и, как правило, во избежание двойного налогообложения  налог. Уплаченный во Франции, засчитывается в стране происхождения.