Налог на прирост капитала при продаже недвижимого имущества

В случае совершения сделки купли-продажи в отношении объекта недвижимости,  выступающего основным местом жительства (résidence principale) продавца, он освобождается от уплаты налога на прирост капитала (impôt sur la plus-value). Срок действия данной льготы может действовать на срок до одного года, при условии, что собственник выехал из основного места жительства до момента его продажи.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимого имуществаОсновная ставка налога на прирост капитала (taxe sur la plus-value) по отношению к недвижимому имуществу составляет 19%. Французские налоговые резиденты должны прибавить к этой ставке ставку социальных налогов, что в общей сложности составляет 32.5%, без каких-либо особых льгот и вычетов.

В 2012 году были внесены существенные изменения в систему ежегодного сокращения налоговых выплат по нисходящей шкале. Теперь налог на прирост капитала сокращается на 10% за каждый полный год нахождения недвижимого имущества в собственности, начиная с шестого года обладания правом собственности на него. На сегодняшний день ставка вычетов составляет 0% за первые пять лет обладания правом собственности в отношении недвижимого имущества, 2% за каждый год в период обладания на правах собственности с 5 по 15 год. 4% за каждый год в период обладания на правах собственности с 16 по 24 год и 8% за каждый год последующего обладания правом собственности на недвижимое имущество. Таким образом, для полного освобождения от выплаты налога на прирост капитала при продаже недвижимости, которая не выступает дополнительным местом жительства (résidence secondaire), такое недвижимое имущество должно находиться в собственности не менее тридцати лет (до 2012 года не менее пятнадцати лет).

Заключение договора с риэлтором

При совершении купли-продажи в отношении недвижимого имущества его собственник может прибегнуть к услугам риэлтора. Перед тем, как воспользоваться услугами риэлтора следует удостовериться, что у них есть все надлежащие лицензии и разрешения.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимого имуществаВ случае обращения продавца в агентство недвижимости, между ним и агентством заключается или договор доверенности на эксклюзивное обслуживание[1](mandat exclusif), или простой договор доверия (mandat simple). Договор доверенности на эксклюзивное обслуживание предусматривает, что продавец не может обращаться в другие агентства по недвижимости. Такой договор выгоден риэлторам. Однако, независимо от выбранного продавцом варианта стоимость услуг по поиску покупателей на недвижимость будет одинаковой, и, как результат, почти все продавцы недвижимости заключают договоры доверия на оказание услуг сразу с несколькими агентствами недвижимости, т.е. с каждым агентством подписывается простой договор доверия (mandat simple). Стоимость услуг агентства составляет от 5% до 8% от конечной цены продаваемого объекта недвижимого имущества (включая НДС 19.6%). Бремя выплаты агентству недвижимости комиссионных возлагается на покупателя.

Разумеется, продавец может попытаться продать свою недвижимость, не прибегая к посредникам. Как правило, продавец ищет покупателей через знакомых, посредством публикаций объявлений на специализированных сайтах и постов в социальных сетях (например, в Фейсбуке). «De particulier à particulier» – один из самых популярных во Франции сайтов для продажи недвижимости «из рук в руки».

Продавцу, который все-таки принимает решение в пользу агентского сопровождения, рекомендуется оговорить в договоре с агентством своё право на прямую продажу объекта недвижимого имущества. Однако существует определённая вероятность того, что даже в случае прямой продажи объекта недвижимого имущества самостоятельно найденным покупателям, продавцу придётся выплатить комиссионное вознаграждение агентству.

Определение стоимости недвижимого имущества

Налог на прирост капитала при продаже недвижимого имуществаЦена на продаваемое недвижимое имущество назначается продавцом. Тем не менее, в случае неуверенности в стоимости своего недвижимого имущества, продавец может воспользоваться услугами одного или нескольких агентств недвижимости для проведения оценки стоимости объекта (estimation de bien). Обычно такая оценка проводится бесплатно, однако риэлтор (agent immobilier) может попросить заключения с ним договора доверия на продажу. Рекомендуется запросить у агентства письмо-подтверждение с оценочной стоимостью недвижимости.

Внимание! Продажа недвижимого имущества по заниженной цене может вызвать подозрения у французских налоговых органов. Которые могут инициировать в отношении продавца проверочные мероприятия по факту уклонения от уплаты налогов, которыми облагается продаваемое недвижимое имущество. В случае, если факт уклонения от уплаты налогов будет установлен, в отношении продавца и покупателя будут применены строгие меры.

Предложение о покупке недвижимого имущества

Налог на прирост капитала при продаже недвижимого имуществаПосле того, как  покупатель, сделает предложение о покупке (offre d’achat) и будет достигнута договоренность о стоимости продаваемого недвижимого имущества, стороны приступают к официальному оформлению сделки купли-продажи.

Внимание!  Письменная оферта (offre d’achat) во Франции относится к юридически обязывающим документам, и, теоретически, продавец, письменно принявший условия оферты, может потребовать у потенциального покупателя, сделавшего такую оферту в письменном виде и уклонившегося от сделки, возмещения ущерба. Покупатель полностью освобождается от обязательств по письменной оферте в следующих случаях:

  1. продавец ответил на оферту письменным контрпредложением (contre proposition) своей цены;
  2. продавец не ответил на оферту письменно в срок, указанный в оферте покупателем.

В свою очередь, продавец, ответивший письменным согласием на письменную же оферту покупателя, не имеет права выйти из сделки, даже в случае получения более выгодного предложения.

[1] Договор доверенности, предоставляющий исключительное право осуществления операций доверителя