На этой неделе Национальное собрание во Франции приняло законопроект ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique)[1]. Сейчас данный документ находится на утверждении в Сенате. Идут дебаты.
Цели Законопроекта ELAN:
- строить больше и лучше;
- сделать жильё более доступным, чем прежде;
- защитить уязвимые слои населения;
- удовлетворить жилищные потребности каждого гражданина;
- улучшить качество жизни населения.
В первую очередь Законопроект ELAN регулирует отношения в сфере строительства (высвобождение земель под застройку, упрощение процедур градостроительства, борьба со злоупотреблениями, связанными с выдачей разрешения на строительство) и муниципального жилья. Но есть в нём и положения, касающиеся непосредственно частных лиц. Например, объектами регулирования Законопроекта ELAN стали отношения, касающиеся договора краткосрочной аренды жилья, ограничения платы за наём жилья, предпродажной диагностики земельных участков.
Аренда жилья: краткосрочный договор
Договор краткосрочной аренды жилья упрощает жизнь людям, которым нужно снять помещение на непродолжительное время (студенты, стажёры, работники, направленные на обучение, сезонные служащие).
Особенности краткосрочного договора:
- охватывает только предмет аренды меблированного жилья;
- заключается на срок от одного до десяти месяцев;
- расторгается арендатором в любое время без объяснения причин;
- арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора за один месяц до наступления этого события;
- не требует гарантийного залога;
- плата за аренду устанавливается сторонами свободно, но в определённых границах;
- сонаниматели не несут солидарной ответственности;
- указываются причины, доказывающие законность краткосрочного найма.
Невозможно последовательно заключить два договора краткосрочного найма с одним и тем же собственником. Если наймодатель и наниматель желают продлить договорные отношения, то в таком случае им нужно будет уже заключить стандартный документ жилищного найма сроком на один год.
Ограничение платы за аренду жилья
Закон «Alur»[2] предоставлял префектам право принимать постановления, ограничивающие плату за аренду жилья. Данным правом воспользовались префекты Парижа и Лилля. В октябре 2017 года их постановления были отменены по решению административных судов, в юрисдикции которых находятся указанные города. Исполнительные власти объявили о своём намерении добиваться отмены этих решений.
В Законопроекте ELAN есть положение, которое предусматривает в порядке эксперимента возобновление данного ограничения на срок в пять лет.
Лишь одной воли коммунальных властей будет не достаточно для ограничения платы за аренду. Необходимо будет доказать, что на местном рынке жилья спрос значительно превышает предложение.
Сейчас сложно сказать, в каких регионах будет ограничиваться плата за аренду жилья. Вероятней всего, это положение Законопроекта ELAN будет реализовано в Париже, Лилле и ряде городов Иль-де-Франса.
За несоблюдение ограничения платы за аренду жилья к наймодателям будут применяться санкции. Если собственник не отреагировал на официальное извещение префекта о нарушении, то он будет подвергнут административному штрафу. Размер взыскания для физического лица составляет 5 000 евро, для юридических лиц — 15 000 евро. Кроме того, арендатор может потребовать от собственника вернуть переплаченную за аренду жилья сумму в судебном порядке.
Туристическое жильё: больше контроля и санкций
Законопроект ELAN предусматривает усиление контроля и ужесточение санкций в сфере аренды туристического жилья в крупных городах. Данное нововведение направлено на пресечение необоснованного роста платы за аренду жилья указанной категории.
Согласно законопроекту:
- собственники, которые не задекларируют в мэрии сдаваемое ими жильё как туристическое, будут подвергнуты штрафу в размере до 5 000 евро;
- собственники, которые проигнорируют требование мэрии о предоставлении ей информации о сроках аренды, будут подвергнуты штрафу в размере до 10 000 евро;
- сайты, публикующие объявления о сдаче в аренду, в случае нарушения установленных требований (регистрационный номер, передача коммуне информации о сроке найма) будут наказываться штрафом в размере до 50 000 евро.
Кондоминиумы: контактные данные арендатора
В течение одного месяца с момента передачи ключей арендатору собственник должен сообщить управляющей компании контактные данные нанимателя (имя, телефон, адрес электронной почты). Смысл этого требования в том, чтобы при необходимости управляющая компания могла оперативно с ним связаться.
Продажа земельного участка под застройку: диагностика почвы
Если участок под застройку находится в зоне с дифференциальным движением горных пород, то перед его продажей должна быть проведена диагностика почвы. Это позволит избежать дальнейших претензий со стороны покупателя.
Зоны с дифференциальным движением горных пород будут определены властями позднее.
[1] Законопроект «О жилищном строительстве и цифровом развитии территорий».
[2] Закон «О доступном жилье и обновлённом градостроительстве».