Кондоминиумы в Княжестве Монако

Кондоминиум – жилое здание или комплекс зданий, где право собственности разделено на доли между несколькими физическими и юридическими лицами. В эту долю входят жилищные единицы общего пользования и жилищные единицы частного пользования. На жилищные единицы общего пользования распространяется право совместной собственности. Исключительное право собственности действует по отношению к жилищным единицам частного пользования.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

С отчуждением жилищной единицы частного пользования новому собственнику переходит и право совместного пользования в отношении жилищных единиц общего пользования.

Все собственники могут пользоваться жилищными единицами общего пользования в соответствии с их предназначением, если при этом не нарушаются права других собственников на использование указанных жилищных единиц.

К жилищным единицам общего пользования относятся: участок, на котором расположено здание/комплекс зданий, подъездные дороги, дворы, сады, несущие конструкции, элементы общего оборудования,(например, водопроводные трубы), общие коридоры, вытяжные трубы и прочее.

Перегородки и стены, разделяющие жилищные элементы частного пользования (квартиры, гаражные боксы) находятся в общей долевой собственности.

Кондоминиумы в Княжестве МонакоСобственники принимают устав кондоминиума, в котором, в частности определяется предназначение здания/комплекса зданий, на какие жилищные единицы распространяется право общей долевой собственности, условия пользования жилищными единицами общего пользования, порядок управления зданием и прочее. Устав кондоминиума не может ограничивать собственников в пользовании их правами, если такое пользование правами осуществляется в соответствии с предназначением здания/комплекса зданий.

Собственники объединяются в товарищество собственников жилья. Товарищество собственников жилья несёт гражданскую ответственность и отвечает за сохранность здания/комплекса зданий, а также за управление жилищными элементами общего пользования. Товарищество собственников жилья утверждает устав кондоминиума и вносит в него изменения.

Товарищество собственников жилья несёт гражданскую ответственность за ущерб, причинённый собственникам и третьим лицам, дефектом конструкции жилищных единиц общего использования или нарушением обязанности поддерживать единицы общего использования в надлежащем состоянии. При всё при этом может быть подан регрессивный иск.

Товарищество собственников жилья наделено правом подачи искового заявления в суд для защиты нарушенных прав, связанных с кондоминиумом. При всём при этом, собственники могут в единоличном порядке обращаться в судебные инстанции за защитой прав, связанных с кондоминиумом. Об обращении в судебные органы собственник должен проинформировать управляющую компанию.

В случаях, когда под кондоминиум понимается комплекс жилых зданий собственники или их представители на специальном собрании могут проголосовать большинством голосов за учреждение, так называемого, второго товарищества, которое будет также заниматься управлением, поддержанием в надлежащем состоянии, а также улучшением комплекса зданий при условии соблюдения прав других собственников, определённых в уставе кондоминиума.

Собственники или их представители могут принять решение о том, что какие то жилищные единицы общего пользования могут использовать только определённая группа собственников (например, терраса, садик). В таком, случае только эта группа собственников принимает решения, касающиеся управления, улучшения и содержания в надлежащем состоянии указанных единиц.

Каждый собственник несёт финансовое бремя, связанное с управлением, улучшением и содержанием в надлежащем состоянии жилищных элементов общего пользования, соразмерное стоимости жилищных элементов, на которые распространяется их исключительное право собственности. Распределение указанного выше финансового бремени может быть изменено на общем собрании, если за это единогласно проголосуют собственники или их представители. Правда, есть исключение, которые будут представлены для ознакомления ниже.

Кондоминиумы в Княжестве МонакоУправление кондоминиумом осуществляется управляющей компанией или собственником, действующим на общественных началах. Управляющая компания и собственник, действующий на общественных началах назначаются посредством голосования собственников или их представителей на общем собрании. Кроме того, на общем собрании избирается совет по управлению общей собственностью.

Если здание/комплекс зданий находится в ведении собственника, действующего на добровольных началах и не подпадающего под положения Закона 1252 от 12 июля 2002 года, то в таком случае все денежные средства, полученные от имени и по поручению и за счёт товарищества собственников жилья, должны быть перечислены им на банковский счёт, открытый на имя этого товарищества. Неисполнение собственником,  действующим на добровольных началах, этой обязанности в течение трёх месяцев с момента его назначения влечёт за собой недействительность  его мандата. При этом за всеми действиями, которые он совершил с добросовестными третьими лицами, сохраняется юридическая сила.

Общее собрание большинством голосов собственников или их представителей может освободить собственника, действующего на добровольных началах, от обязанности открыть счёт или установления максимального размера средств, от перечисления которых собственник может быть освобождён. Общее собрание принимает решение о периоде такого освобождения. Это освобождение может быть возобновлено. Оно автоматически прекращается в связи с назначением на эту должность нового собственника или привлечения управляющей компании.

Общее собрание собственников собирается, по меньшей мере, один раз в год. Инициатором проведения общего собрания собственников выступает управляющая компания/собственник, действующий на добровольных началах. Место проведения общего собрания собственников – Княжество Монако. Общее собрание может быть проведено и по инициативе одного или нескольких собственников, представляющих четверть голосов от общего числа голосов собственников. Решение о проведении общего собрания может быть принято и советом по управлению общим имуществом, если таковой, конечно же, существует.

Если совет по управлению общим имуществом не учреждён или не назначены его члены, то общее собрание может быть проведено по инициативе одного из собственников. О созыве собрания собственник должен не ранее, чем за восемь дней, уведомить об этом управляющую компанию/собственника, действующего на общественных началах. Собственник, который хочет созвать общее собрание, действует на основании определения[1] суда первой инстанции, который выносит такое определение по ходатайству указанного собственника.

Кондоминиумы в Княжестве МонакоУведомление о проведении собрания должно содержать указание о месте его проведения, дату и время его проведения, повестку, в которой должны быть обозначены все вопросы,  выносимые на рассмотрение собрания. Собственники должны быть уведомлены о проведении собрания, по меньшей мере, за двадцать дней до его проведения.

В случая не терпящих отлагательства общее собрание может быть созвано  через восемь дней с момента уведомления собственников об этом.

В любое время каждый собственник или совет по управлению общим имуществом могут уведомить  управляющую компанию/собственника действующего на добровольных началах о вопросах, которые он требует внести в повестку  общего собрания. Управляющая компания/собственник, действующий на добровольных началах вносят данные вопросы в повестку ближайшего заседания общего собрания. В случае, если вопросы не могут быть включены в повестку в связи с датой их поступления, то они рассматриваются на следующем заседании общего собрания.

В начале каждого заседания члены общего собрания назначают председательствующий совет, который состоит их председателя и, по меньшей мере, одного заседателя.

В качестве секретаря заседания действует управляющая компания/собственник, действующий на общественных началах. В случае отсутствия управляющей компании/собственника, действующего на общественных началах, в качестве секретаря заседания действует один из членов председательствующего совета. Секретарь ведёт список присутствующих собственников или их представителей. Данный список заверяется председателем. Секретарь заседания ведёт протокол. В конце заседания данный протокол подписывается самим секретарём,  заседателями. Подписанию подлежит каждое принятое решение, результаты голосования, имена собственников или их представителей, которые проголосовали против, или воздержались вовремя голосования.

Кондоминиумы в Княжестве МонакоСобственники могут делегировать право голоса представителю, которого они вправе выбрать сами. Сотрудники управляющей компании, собственник на общественных началах, их супруги не вправе председательствовать и голосовать на собрании. В случае, если доля собственности в кондоминиуме принадлежит нескольким лицам, то они вправе назначить совместного представителя. В случае, если  согласия о назначении совместного представителя не будет достигнуто, то его назначает суд первой инстанции по ходатайству одного из заинтересованных собственников или управляющей компании/собственника, действующего на общественных началах.

Решения общего собрания принимаются большинством голосов присутствующих собственников или их представителей.

В случае, если собственнику принадлежит более половины долей в общей собственности, то количество его голосов уменьшается до количества голосов всех других собственников.

В случае, если для принятия решения требуется квалифицированное большинство голосов или единогласие и оно не было принято, то необходимо незамедлительно провести ещё одно голосование.

В случае, если устав кондоминиума обязывает каких-либо отдельных собственников обслуживать какую-либо часть здания или оборудование, то только эти собственники могут принимать участие в голосовании по этим расходам. Число их голосов при этом пропорционально их участию в расходах  по обслуживанию этих частей здания и оборудования.

Общее собрание большинством голосов  присутствующих собственников или их представителей может разрешить собственнику/собственникам производить строительные работы или осуществлять монтаж оборудования, которые затрагивают жилищные единицы общего пользования, а также строительные работы и монтаж, которые изменяют внешний облик здания. Разумеется, такие работы проводятся за счёт собственника/собственников и строго в соответствии с назначением здания. Кроме того, для производства таких работ собственник/собственники могут обратиться в суд первой инстанции. Их ходатайство подлежит рассмотрению в упрощённом порядке судебного производства. Производимые работы не должны уменьшать прочность здания и нарушать его эстетический вид, а также мешать другим собственникам.

Кондоминиумы в Княжестве МонакоОбщее собрание может так же большинством голосов присутствующих собственников или  их представителей наделить управляющую компанию/собственника, действующего на общественных началах мандатом, который наделяет их правом давать разрешения собственнику/собственникам  производить строительные или монтажные работы, если они не снижают прочность здания, не нарушают его эстетический вид, а также не мешают другим собственникам. Разумеется, все расходы возлагаются на собственников производящих такие строительные и монтажные работы.

Не менее двух третей голосов присутствующих собственников или их представителей необходимо для принятия решений, связанных с:

  1. утверждением или изменением  устава кондоминиума;
  2. действиями по приобретению недвижимости, а так же действиями по изменению жилищных элементов общего пользования или прав, связанных с ними.
  3. работами, которые направлены на значительные изменения площадей и оборудования общего пользования, разрушение общих площадей и оборудования, а также монтаж нового оборудования и создание новых помещений;
  4. реконструкцией здания после стихийного бедствия или техногенной аварии, когда разрушено более половины здания.

Не менее двух третей голосов присутствующих собственников или их представителей необходимо для принятия решений, связанных с:

  1. работами по надстравиванию, разрушению или строительству для создания новых  помещений частного использования;
  2. отчуждением жилых единиц общественного пользования  или прав на единицы общественного пользования, когда их сохранение в силе необходимо для соблюдения назначения здания;
  3. распределение тантьемов[2], связанных с кондоминиумом
  4. изменение назначения здания.

Общее собрание не может требовать от собственника изменять назначение жилищных единиц, на которые распространяется, принадлежащее ему право исключительной собственности, или пользование ими. Однако, следует заметить, что, к примеру, установка запирающих устройств не должна мешать осуществлению  профессиональных действий, предусмотренных уставом кондоминиума.

Действия по оспариванию решений общего собрания должны быть совершены в суде первой инстанции в срок не позднее двух месяцев с момента получения собственников уведомления о принятии такого решения.

Управляющая компания/собственник в течение двух месяцев должен разослать собственникам протокол заседания общего собрания.

Личные иски, связанные с применением настоящего закона и возникающие между собственниками или собственниками и товариществом собственников жилья, могут быть поданы в суд в течении пяти лет.

Кондоминиумы в Княжестве МонакоУправляющая компания/собственник, действующий на общественных началах, назначается посредством решения, за которое присутствующие собственники или их представители должны проголосовать большинством голосов. Управляющая компания/ собственник, действующий на общественных началах, действует в период, не превышающий три финансовых года до утверждения счетов третьего финансового года. Тем не менее, полномочия управляющей компании/ собственника, действующего на общественных началах, могут быть возобновлены.

Полномочия управляющей компании/ собственника, действующего на общественных началах, могут быть отозваны на основании решения общего собрания.

Полномочия лица, которое было назначено управляющей компанией/ собственником, действующим на общественных, началах на основании устава кондоминиума или другого соглашения сторон прекращаются с момента назначения решением общего собрания новой управляющей компании/собственника, действующего на общественных началах.

Однако в течение периода установленного ст.1630 Гражданского кодекса Княжества Монако срок полномочий управляющей компании/собственника, действующего на добровольных началах, не может превышать одного года, если их супруг/супруга, работодатели, работники, родители и родственники принимали участие в строительстве здания. Следует отметить, что такое участие может осуществляться в любой форме.

Размер вознаграждения, причитающегося управляющей компании/собственнику, действующему на добровольных началах, устанавливается на основании решения общего собрания, принятого большинством голосов.

В случае, если общее собрание не продлит полномочия  управляющей компании/собственнику, действующему на добровольных началах, то его полномочия всё равно продолжают действовать до тех пор, пока не будет назначена новая управляющая компания/собственник, действующий на добровольных началах. Решение о назначении новой управляющей компании/собственника, действующего на добровольных началах, должно быть принято  в течение четырёх месяцев с момента принятия решения не продлевать полномочия прежней управляющей компании/прежнего собственника, действующего на добровольных началах. В случае, если новая управляющая компания/новый сособственник, действующий на добровольных началах, не назначены в указанный срок, то полномочия прежней управляющей компании/прежнего собственника, действующего на добровольных началах снова продлеваются. Этот период продлевается до тех пор, пока новая управляющая компания/новый сособственник не будут найдены.

В случае отсутствия управляющей компании/собственника, действующего на добровольных началах, суд первой инстанции по ходатайству одного из собственников назначает временного управляющего кондоминиумом.

Кондоминиумы в Княжестве МонакоПомимо прочих обязанностей, возложенных на управляющую компанию/собственника, действующего на добровольных началах, она/он несёт ответственность за обеспечение соблюдения норм, установленных в уставе кондоминиума, исполнение решений общего собрания, осуществление управления, обеспечение сохранности здания, поддержание здания в надлежащем состоянии и его улучшение. Формирование проекта бюджета, ведение счетов для каждого товарищества собственников жилья, с отражением положения каждого собственника и товарищества собственников жилья в целом.

Управляющая компания/собственник, действующий на добровольных началах, представляют интересы товарищества собственников жилья. Однако, управляющая компания/собственник, действующий на добровольных началах, не могут обращаться в судебные инстанции с исковыми заявлениями до тех пор, пока их на то не уполномочит общее собрание своим решением. Такое решение общего собрания не обязательно для принятия обеспечительных мер, подачи исков по взысканию задолженности, принятия защитных мер в отношении действий, направленных против интересов товарищества собственников жилья.

Управляющая компания/собственник, действующий на добровольных началах, единолично отвечают за управление кондоминиумом. Его полномочия не может выполнять кто-либо другой до тех пор, пока общее собрание большинством голосов не примет решения о передаче его полномочий другому лицу.

Управляющая компания/собственник, действующий на добровольных началах, ведёт документацию товарищества собственников жилья, включая копии правил устава кондоминиума, корреспонденцию, планы, отчёты, а также решения, касающиеся здания/комплекса здания и товарищества собственников жилья.

По желанию собственников он выдаёт копии и выписки, заверенные в установленном порядке, а также копии документов, которые указаны выше.

Tсли иное не предусмотрено уставом кондоминиума члены совета по управлению общей собственностью (если, принято решение учредить такой орган) выбираются на общем собрании из числа собственников. Общее собрание, помимо принятия решения об их назначении, устанавливает сроки и объём их полномочий. Срок полномочий членов совета по управлению общей собственностью не может превышать трёх лет. После того, как срок полномочий членов совета по управлению общей собственностью истёк, он может быть продлён.

Совет по управлению общей собственностью из числа своих членов избирает председателя.

Управляющая компания/собственник, действующий на добровольных началах, их супруг/супруга, их сотрудники, даже если они собственники, не могут быть членами совета по управлению общей собственностью.

В случае, если в качестве члена совета по управлению общей собственностью назначается юридическое лицо, то его интересы представляет законный представитель, который действует на основании доверенности.

Любое физическое лицо может быть представлено адвокатом, которого оно назначает по своему выбору.

Совет по управлению общей собственностью оказывает помощь управляющей компании/собственнику, действующему на добровольных началах, и осуществляет контроль над управлением кондоминиума. Кроме того, совет по управлению общей собственностью оказывает консультационные услуги  управляющей компании/собственнику, действующему на добровольных началах, и общему собранию.

[1] Ordonnance sur requête – определение, вынесенное судом по ходатайству одной из сторон для решения срочного вопроса без участия другой стороны.

[2] Tantièmes –таньтема – форма вознаграждения.