Как купить идеальную недвижимость во Франции, чтобы сдавать ее в аренду

Из тысяч иностранцев, покупающих недвижимость во Франции, львиная доля планирует сдавать свое имущество в аренду, увеличив тем самым доходность объекта. И хотя это может быть отличной идеей и подходить многим собственникам, эта тема имеет ряд вариантов и различных решений, которые необходимо учитывать, прежде чем продолжить процесс поисков подходящего объекта.

 

  1. Сдача в аренду собственного дома или покупка объекта, ориентированного на последующую сдачуКак купить идеальную недвижимость во Франции, чтобы сдавать ее в аренду

Сдача французской недвижимости в аренду открывает ряд возможностей. Можно сдавать в аренду собственный дом на время, когда вы им не пользуетесь, но при этом необходимо уметь четко планировать собственный отдых и быть уверенным, что планы не изменятся. Кроме того, надо убедиться, что ваш дом соответствует ожиданиям и представлениям потенциальных арендаторов о комфортном жилье. Минус этого варианта – вам надо быть готовым к тому, что несколько недель или месяцев в году в вашем доме будут проживать незнакомые люди.

 

Личный доступ к недвижимости во Франции

 

Имейте в виду, что если вы надеетесь получить  хоть какой-либо серьезный доход от сдачи собственной недвижимости в аренду, это может означать, что доступ к собственному жилью будет открыт вам только в непопулярный сезон, когда все, что изначально вас привлекало в этом регионе, исчезает в период традиционного затишья в межсезонье. Многие оживленные приморские курорты зимой  становятся городами-призраками, в то время как горнолыжные курорты могут вымирать со сходом снега, если не было достаточного инвестирования в развитие летней инфраструктуры.

 

Почему бы не сдать собственную недвижимость во Франции на сезон?

 

Некоторые люди предпочитают сдавать свой собственный дом, переезжая на сезон в более компактное жилье (арендованное или собственное). Конечно, это требует значительных затрат, но может стать весьма успешным мероприятием, особенно, если ваш дом велик и хорошо оборудован. Если бюджет позволяет, и фантазия подталкивает на что-то креативное, чем рынок аренды еще не избалован, то рассмотрите возможность приобрести шато во Франции или большой фермерский дом. Такое предложение в первую очередь привлечет тех туристов, которые избалованы стандартными гостиничными номерами и типовыми квартирами. Минимальная конкуренция в узком секторе позволит вам устанавливать относительно высокие цены.

 

Инвестиции в недвижимость имеют разные критерииКак купить идеальную недвижимость во Франции, чтобы сдавать ее в аренду

Если покупка недвижимости во Франции носит исключительно инвестиционный характер, и вы не планируете использовать ее для личного проживания, то к объекту предъявляются различные требования. Маленькие квартиры-студии на побережье могут быть очень востребованы для краткосрочной аренды, в то время как для долгосрочного проживания они могут быть непригодны.

 

  1. Долгосрочная или краткосрочная аренда

Одно из самых недооцениваемых решений – хотите ли вы сдавать недвижимость на краткосрочной или долгосрочной основе. Решение, которое вы в связи с этим примите,  в определенной степени диктует местоположение и тип объекта, который вам нужно приобрести. Среди иностранных инвесторов наиболее распространен вариант краткосрочной аренды, когда жилье сдается посуточно отдыхающим. Сюда может включаться сдача собственного жилья в период, когда сами собственники им не пользуются, предоставление свободных комнат в большом доме или целиком квартиры, купленной специально для сдачи в аренду.

 

Бюджет на «черный день»

Хороший объект в дни пикового сезона может приносить очень высокий доход, но рынок – вещь непостоянная, поэтому вам необходимо запастись «финансовой подушкой» на так называемый «черный день». Если вы будете полагаться исключительно на рентный доход, а жилье не будет пользоваться популярностью у туристов, то проблемы могут наступить довольно быстро.

 

Долгосрочная аренда может быть предпочтительней

Один из вариантов, который позволяет избежать указанного выше сценария, заключается в том, чтобы купить недвижимость во Франции, ориентированную на долгосрочных арендаторов, нежели на посуточную сдачу отдыхающим. Доход будет ниже и получать его вы будете только раз в месяц, да и суммы будут невелики (очень далеки от тех, которые можно заработать посуточно в пик сезона), но преимущества гарантированной доходности нельзя сбрасывать со счетов. Французы – нация арендаторов: они предпочитают снимать жилье, а не покупать свое собственное, поэтому, как правило, найти арендаторов не составляет большого труда, особенно если жилье находится в правильном месте. Образ жизни французов предполагает свободу, поэтому они предпочитают снять квартиру в понравившемся районе, а затем, при смене финансовых условий или жизненных обстоятельств, просто снять жилье в другом месте – это гораздо проще, чем продавать ранее купленную недвижимость.

 

  1. Расположение недвижимости во ФранцииКак купить идеальную недвижимость во Франции, чтобы сдавать ее в аренду

Как всегда, слово «местоположение» имеет первостепенное значение. Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду, само собой разумеется, что место должно быть привлекательным для отдыхающих. Лидерами в негласном рейтинге являются объекты, расположенные у моря, хотя, конечно, здесь необходимо учитывать стоимость объекта, поскольку прибрежные объекты всегда значительно дороже тех, что находятся внутри страны. Недвижимость в Париже, конечно, тоже популярна, но стоимость «входного билета» на этот рынок несоизмеримо выше. Учитывая востребованность лыжного спорта, объекты у горнолыжных склонов также с успехом сдаются в аренду.

 

Хорошая погода и близлежащие достопримечательности

В целом, юг Франции манит отдыхающих благоприятным климатом, в то время как, например, Бретань пользуется неизменной популярностью благодаря своей красоте, а регион Иль-де-Франс привлекает транспортной доступностью. Даже менее очевидный выбор иностранных покупателей, например, Лимузен и части региона Пуату-Шаранта, будут пользоваться спросом у арендаторов, если вы убедитесь, что поблизости есть различные достопримечательности и возможности проведения досуга: озера, каналы, тематические парки, колоритная сельская местность или интересные города.

 

Удобства, расположенные поблизости

И, конечно, в некоторых случаях даже самая привлекательная недвижимость во Франции по доступной цене не будет пользоваться спросом, если поблизости нет баров, ресторанов, кафе или всеми любимой boulangerie. Хороший общественный бассейн также будет преимуществом, особенно если в жилом комплексе, где находится сдаваемая в аренду квартира, не предусмотрен собственный бассейн. Представьте себе идеальную картинку отпуска для потенциальных арендаторов, и отталкивайтесь от нее.

 

  1. Хороший доступ к соответствующему рынкуКак купить идеальную недвижимость во Франции, чтобы сдавать ее в аренду

Доступность – еще один важный момент: стоит обращать внимание на регионы, находящиеся в пределах легкой досягаемости от аэропортов, оптимально – воздушных гаваней, принимающих бюджетные авиарейсы из Европы. Транспортная доступность при долгосрочной аренде не столь важна, но тоже занимает не последнее место в приоритетах. Целевой аудиторией, скорей всего, будут французы, нежели иностранцы, а потенциальные квартиросъемщики, планирующие арендовать недвижимость во Франции на долгий срок, ищут район с легким доступом к месту работы, к школам, бытовой и социальной инфраструктуре (школам, больницам, аптекам, магазинам и т.д.). Идеальным вариантом будет жилье в небольшом городе, расположенном в пригороде мегаполиса, неподалеку от автомагистралей или со своей железнодорожной станцией. Типы подходящей под описание недвижимости могут варьироваться, но зачастую пользуются популярностью апартаменты или непритязательные городские либо деревенские домики. Кроме того, чаще всего они более доступны по цене, чем отдельное жилье в центре города.

 

  1. Правовые и финансовые вопросы

Убедитесь, что уточнили все сопутствующие юридические вопросы  и только с полным багажом информации приступайте к поиску недвижимости во Франции. Как владелец, вы будете нести ответственность за уплату налога Taxe Foncière, независимо от того, сдаете ли недвижимость в аренду, а вот налог Taxe dHabitation уплачивает лицо, фактически проживающее там по состоянию на 1 января каждого года. Но если вы сдаете в кратковременную аренду свою приморскую или горнолыжную недвижимость, и квартиросъемщики въехали, чтобы провести новогодние каникулы, маловероятно, что они согласятся оплачивать Taxe d’Habitation, поэтому вам как владельцу придется оплатить Taxe d’Habitation в дополнение к Taxe Foncière.

 

Обратитесь за профессиональным советом по вопросу долгосрочной аренды

Если вы сдаете свою недвижимость на более долгий срок (более пары месяцев), причем в этот срок входит календарная смена года, т.е. 1 января, то налог на проживание (Taxe dHabitation) будет оплачиваться квартиросъемщиком. Долгосрочная аренда подчиняется строгим законам о защите прав арендаторов, поэтому перед заключением подобного договора очень важна юридическая консультация. Кроме того, в зависимости от целей использования объекта необходимы различные полисы страхования недвижимости во Франции – здесь снова необходимо профессиональное консультирование, дабы убедиться, что все условия описаны корректно.

 

  1. Проживание здесь же или в другом домеКак купить идеальную недвижимость во Франции, чтобы сдавать ее в аренду

Предполагая, что вы решили идти самой проторенной дорогой и сдавать в аренду отдыхающим gîte, вам нужно подумать о том, покупать ли большой дом, в котором можно сдавать свободные комнаты, или поселиться в отдельной квартире на расстоянии от инвестиционной недвижимости. Первоначальные gîte обычно были фермерскими коттеджами на территории фермерских же угодий, а шум, гам и суета фермерской жизни были частью турпакета. Положительной стороной можно считать свежие яйца и молоко, подаваемые каждое утро, и свежий пирог, который к утреннему чаю пекли жены фермеров.

 

Проживание по соседству со своей недвижимостью, сдаваемой в аренду

Сегодняшние арендаторы ожидают гораздо большего: большинство из них хотят частный бассейн, сад и безупречную инфраструктуру. Если вы с удовольствием готовы предоставить все это, то покупайте дом под gîte, либо сделайте пристройку, но будьте готовы к тому, чтобы молча сидеть и смотреть, как гости целыми днями плавают в вашем бассейне, в то время как вы вот-вот задымитесь знойным летним полднем! Еще один возможный недостаток варианта gîte заключается в том, что вы всегда будете находиться в пределах легкой досягаемости, и арендаторы будут просто засыпать вас вопросами. Придется привыкнуть к тому, что общительность – образ жизни французов. Да, это может быть не слишком обременительным, но может изнурять, когда вы будете сталкиваться с волной вопросов утром, днем и вечером, и все потому, что вы там!

 

Оцените потребности своих клиентов и, при необходимости, установите правила

Вам необходимо будет улыбаться вне зависимости от того, что действительно творится на душе, постоянно быть вежливым и чувствовать, ждут ли клиенты от вас дружелюбности и болтливости, либо хотят, чтобы вы соблюдали определенную дистанцию на время их проживания. Вы вправе устанавливать собственные правила, например, требовать тишины в определенные часы (во многих провинциальных городках и деревушках Франции установлены правила по уровню шума в воскресенье и в обеденное время с 12 до 14 часов). Не стоит злоупотреблять своими правами хозяина и устанавливать слишком много ограничений – в конце концов, люди приехали отдыхать и заплатили за право весело проводить время!

 

Преимущества проживания на месте

С другой стороны, если вы живете в большом доме, где просто сдаете комнаты, вам не нужно будет преодолевать несколько километров при наступлении настоящих проблем: утечке воды, неисправности насоса для бассейна, поломке стиральной машины и бесчисленном количестве других проблем, которые только могут возникнуть. Если большую часть года вы проживаете в этом доме, то также знаете места, где можно найти товары и услуги по самым лучшим ценам.

 

  1. Содержание недвижимости во ФранцииКак купить идеальную недвижимость во Франции, чтобы сдавать ее в аренду

Если вы покупаете дом для последующей сдачи в аренду, то вопрос обслуживания встает еще более остро, чем если бы вы использовали дом только для проживания своей семьи. Отдыхающие платят довольно высокую арендную плату за недвижимость во Франции, и взамен справедливо ожидают, что во время их пребывания все будет работать безупречно. Если вы живете в том же доме либо в непосредственной близости от него, то способны на гораздо большее, нежели смогли бы сделать дистанционно, проживая в другой стране. В противном случае, есть смысл нанять профессионалов, готовых справляться с повседневными заботами по управлению имуществом.

 

Может потребоваться местный смотритель

Вам нужно будет нанять специалиста, чьи знания французского языка достаточно хороши для телефонных звонков в такие организации, как France Telecom и EDF, либо для того, чтобы вызвать сантехников, электриков или компьютерных техников в случае необходимости. Конечно, вы можете сделать это дистанционно, но кто-то должен находиться дома, когда придет любой из выше перечисленных специалистов, поэтому лучше заручиться поддержкой местного жителя, который сможет это сделать за вас.

 

Поддерживайте свой дом на высоком уровне

Все аспекты такого бизнеса, как gîte нуждаются в постоянном поддержании высокого уровня сервиса, поэтому будьте готовы своевременно разобраться со всеми возможностями и вытекающими отсюда затратами. Такие проблемы, как влажный конденсат на задней стене дома, могут быть тем, с чем вы можете мириться, но арендаторы могут счесть это неприемлемым. Осиное гнездо в саду или возле бассейна способно испортить отпуск, и, если вы хотите избежать жалоб, то действовать надо мгновенно. Безусловно, дополнительно потребуется прибегнуть к помощи профессиональной клининговой компании, либо взять эту задачу на себя.

 

Рентная недвижимость во Франции в межсезонье

В то время как поддержание недвижимости на время проживания квартиросъемщиков имеет огромное значение, не стоит забывать и о межсезонье. Вы можете решить, что раз нет проживающих, то нет и износа, но даже в это время здесь найдется работа. Трубы могут замерзать, а затем протекать, электропроводка может сгореть, а любые бытовые приборы могут просто перестать работать в ваше отсутствие. Саду, если, конечно, он у вас есть, время от времени будет требоваться забота и внимание, чтобы по весне не обнаружить во дворе дикие заросли. А бассейн, которым крайне желательно оснастить дом на юге Франции, должен быть обработан и подготовлен к зиме, до начала сезона аренды стоит ввести его в эксплуатацию и проверить исправность всей бытовой техники в доме.

 

Рассмотрите возможность повышения уровня безопасности

Если вы живете в относительной отдаленности от недвижимости, которую сдаете в аренду, то должны позаботиться о том, чтобы у кого-то были ключи от вашего дома, причем этот человек должен иметь возможность регулярно проверять жилье. Возможно, вам удастся договориться с новоиспеченными друзьями или соседями, но не удивляйтесь, если за услугу придется платить.

 

Несмотря на то, что преступность в сельской местности Франции обычно невысока, объекты, которые явно пустуют в межсезонье, могут быть лакомым кусочком для грабителей – этому способствуют легкий доступ и низкая вероятность быть пойманными. Недвижимость во Франции, которая простаивает в течение более длительного времени, требует еще больших мер безопасности, поэтому рассмотрите возможность установить металлические окна и дверные ограждения (которые также могут быть декоративными элементами), электрические ворота и сигнализацию.

 

  1. Тип недвижимости во ФранцииКак купить идеальную недвижимость во Франции, чтобы сдавать ее в аренду

При поиске недвижимости для последующей сдачи в аренду, вне зависимости от поставленных целей, бесспорно, полагаться надо не только на собственные вкусы. В то время как вы можете быть счастливы проживать в ветхом коттедже в глубине страны, убегая от внешнего мира на пару недель, рынок отпускных объектов предъявляет иные требования. Он пестрит разными формами и размерами, поэтому даже если вы приобретаете бюджетный объект и нацелены на более низкую ценовую категорию, вам нужно хорошо подумать о том, как недвижимость будет выглядеть в глазах потенциальных арендаторов.

 

Найдите УТП

Для того, чтобы ваш объект выгодно выделялся на фоне конкурентов, необходимо найти УТП (уникальное торговое предложение). Если дом можно охарактеризовать как шато (а в это понятие входит больше, чем вы можете себе представить), то объект будет привлекать больше запросов, чем gîte. Горнолыжная недвижимость во Франции, расположенная неподалеку от лыжных склонов, будет иметь преимущественный спрос в снежное время года, а объекты с какими-либо оригинальными характеристиками будут хорошо продавать себя сами в любом регионе и в любой сезон. Франция имеет тенденцию привлекать благородную, достаточно обеспеченную и образованную публику, поэтому качество объекта имеет огромное значение.  Это не просто место для ночевки и угол, где можно оставить вещи, курсируя между пляжем и ночным клубом.

 

  1. Реклама вашей недвижимости во Франции

Поскольку рынок gîte сейчас во Франции перенасыщен и высококонкурентен, вам надо будет тщательно продумать рекламную кампанию, чтобы максимально увеличить свои шансы на плотный график бронирования. На сегодняшний день самым простым и популярным способом добраться до своей целевой аудитории является интернет, и создано множество разнообразных сайтов, которые помогут эффективно продвинуть бизнес. Некоторые сайты делают это лучше других, поэтому изучите самостоятельно, какие из них входят в топ популярных поисковиков, например, Google. Большинство потенциальных арендаторов смотрят только на первые две-три страницы результатов поиска, поэтому важно найти сайт с грамотной поисковой оптимизацией (SEO). Невозможно переоценить важность хорошей рекламы, и профессиональная помощь веб-дизайнера, фотографа или автора сопроводительного текста в итоге может оказаться очень грамотной инвестицией.

 

  1. Покупка недвижимости во Франции для последующего ремонта

По сей день во Франции есть множество объектов под последующую реновацию, и все они привлекают покупателей, в том числе и иностранных инвесторов, которые на перспективу видят потенциал жилья. Зачастую эти объекты можно купить очень дешево, но если вы хотите получать доход от сдачи в аренду недвижимости во Франции, то в планах по реконструкции стоит быть очень организованным. Все работы во Франции имеют обыкновение длиться дольше, чем изначально планировалось, отчасти благодаря бюрократии, которая является существенной (и раздражающей!) частью французской жизни. Местные компании (хотя и работают по очень высоким стандартам), не всегда имеют тот же характер обслуживания, к которому привыкли жители других стран Европы, и рассказы о строителях / исполнителях / поставщиках, которые не могут выполнить свою работу в срок, являются здесь очень распространенными.

 

Ряд вещей, которые необходимо учитывать

Если вы сами выполняете ремонтные работы, то должны быть уверены, что удовлетворяете всем правовым критериям (например, для установки электрооборудования может потребоваться квалифицированный электрик), и должны заложить дополнительное время на решение возникающих проблем. Ваш бюджет покрывает ремонтные работы или вам необходимо сдать в аренду недвижимость во Франции, чтобы максимально скоро начать получать доход? Возможно, целесообразней купить уже отремонтированный объект?

 

Покупка недвижимости во Франции для последующей сдачи в аренду – простая, но комплексная

Приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду может показаться довольно простым вариантом заработка, но, как видно из вышеизложенного, в этой концепции есть много сложностей, и надо много о чем подумать, чтобы в итоге принять единственно верное решение.

 

Шошина Ольга