Как иностранцу купить недвижимость во Франции

Вне зависимости от того, решили ли вы переехать во Францию по работе, для начала собственного бизнеса или просто для того, чтобы наслаждаться образом жизни французов, велика вероятность того, что вам придется купить недвижимость во Франции, будь то с целью проживания или для инвестиций.

Независимо от того, пал ли ваш выбор на Париж, Марсель, Лион или любой другой город, практически везде вы найдете широкий спектр объектов недвижимости: от массивных особняков и просторных земельных участков до компактных студий и небольших апартаментов.

С одной стороны может показаться, что сами французы без особой охоты инвестируют в свою страну – по статистике только 57% французов проживают в собственном жилье – однако их нежелание покупать оставило большой выбор эмигрантам и иностранным инвесторам. И, несмотря на некоторые законодательные сложности и весомое налоговое бремя, многие нерезиденты воспользовались уникальным шансом купить недвижимость в Европе.

Итак, если вы тоже хотите обзавестись жильем в теплой европейской стране, что надо знать заранее? Эта статья проведет через процесс купли-продажи и подскажет ключевые моменты приобретения недвижимости во Франции.

Как иностранцу купить недвижимость во Франции

На что похож рынок недвижимости Франции?

В настоящее время французский рынок недвижимости пребывает в стадии устойчивого роста, как, впрочем, и в последние два года. В зависимости от типа недвижимости и местоположения объекта, средние цены увеличились на 8%.

Несмотря на значительное падение в 2009 г. и повторение стремительного пике в 2013 году, рынок жилья Франции считается довольно стабильным и сильным, поскольку экономика страны постоянно укрепляется, туризм не перестает радовать притоком путешественников, а спектр вакантных объектов недвижимости оставляет широкий выбор инвесторам.

При всем этом французы предпочитают арендовать жилье, нежели покупать его в свою собственность. Как правило, эту тенденцию связывают с высокими ценами, например, стоимость квадратного метра в Париже достигла максимума за последние несколько лет, добравшись до отметки в 8000 евро. Большинство молодых семей просто не могут позволить себе приобретать недвижимость в крупных городах, и, как это часто бывает, не хотят жертвовать урбанистическим образом жизни в обмен на относительно бюджетное жилье на периферии. В целом, если рассматривать вопрос покупки или аренды недвижимости во Франции, каждый вариант имеет свои преимущества, и решение надо принимать исходя из финансового положения и долгосрочных планов на дальнейшую жизнь.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость во Франции?

Да. В настоящее время нет никаких законодательных ограничений на покупку недвижимости нерезидентами, однако иностранцы могут найти процесс значительно более сложным.

Если вы работаете с риелтором, то процесс, скорее всего, будет относительно прост. Если же вы покупаете недвижимость прямо у владельца, то можете обнаружить, что цена для иностранца зачастую завышена, и порой в два раза превышает ту, что предлагают французу. В этом случае имеет смысл привлечь местного друга, который сможет от вашего имени вести переговоры и получить более выгодные условия сделки.

Какова приблизительная стоимость различных объектов недвижимости во Франции?

Стоимость недвижимости во Франции варьируется в зависимости от типа объекта и от его местоположения. Следующая таблица может дать представление о том, какие затраты вам предстоят в разных регионах, но, безусловно, везде вас ожидает широкий диапазон вариаций, поэтому надо быть готовыми к тому, что придется провести самостоятельное исследование на местности.

Расположение Тип недвижимости Ориентировочная стоимость
Париж, Иль-де-Франс Квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами €750 000
Финистер, Бретань Дом с тремя спальнями и четырьмя ванными комнатами €115 000
Финистер, Бретань Земельный участок площадью 998 кв. м €12 500
Олонзак, Лангедок-Руссильон Дом с тремя спальнями и четырьмя ванными комнатами €250 000
Лион, Рона Дом с тремя спальнями и четырьмя ванными комнатами €420 000
Лион, Рона Квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами €300 000
Амбуаз, Долина Луары Дом с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами €550 000
Марсель Дом с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами €1 250 000
Марсель Квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами €295 000

Как  можно найти недвижимость во Франции?

Существует целый ряд способов найти подходящий объект недвижимости, вот самые распространенные из них.

1) Агентства по продаже недвижимости и риелторы

Это, пожалуй, самый распространенный способ поиска недвижимости во Франции, особенно в более отдаленных регионах. Также этим вариантом пользуются те, кому французский язык не родной.

Хотя стоимость услуг агентов может показаться непомерно высокой, в провинциях, где индивидуальные дома считаются самой распространенной формой собственности, работа с риелтором – это единственный реальный способ убедиться, что вы просмотрели все имеющиеся на рынке объекты. Что еще более важно, некоторые французские домовладельцы искусственно раздувают цены для экспатов, и риелтор может оказать неоценимую услугу по установлению адекватной стоимости. При этом нередко агенты требуют за свою работу до 8% от общей стоимости объекта, поэтому если вы вынуждены искать недвижимость в рамках очень ограниченного бюджета, самостоятельный поиск может оказаться оптимальным вариантом.

Если вы решили работать с агентами, смело обращайтесь к специалистам Кофранс, которые помогут найти объект, организуют его просмотр и помогут разобраться в юридических тонкостях процесса купли-продажи.

2) Сайты по продаже недвижимости во Франции

Если вы планируете приобрести жилье без привлечения риелторов, то вашей первой остановкой, скорей всего, станет специализированный веб-сайт. Конечно, самый широкий спектр будет представлен на местных франкоязычных сайтах, однако, если вы не владеете языком в достаточной мере, то ищите ресурс на том языке, который понимаете без затруднений – это может быть ваш родной язык (русский, украинский и т.д.) либо, например, английский, если вы понимаете специфические термины без перевода. Для русскоязычных инвесторов сайт arendal.ru может стать отличным местом для старта.

Как иностранцу купить недвижимость во Франции

Как выбрать подходящую недвижимость во Франции?

Типы недвижимости

Реальность такова, что типы недвижимости, которую вы можете найти в разных регионах Франции, значительно различаются в зависимости от локации. В то время как в Париже вы вряд ли найдете что-либо помимо квартир, в сельской местности вас будут ждать земельные участки, просторные поместья, виллы, дома и таунхаусы. В какой тип недвижимости инвестировать будет зависеть от того, где вы хотите купить объект, и какое жилье больше всего подходит вашей семье.

Состояние недвижимости

Во Франции юридическая ответственность продавца заключается в предоставлении потенциальному покупателю актуального диагностического отчета о состоянии недвижимости. Отчет охватывает все, от присутствия свинца, асбеста и паразитов, до состояния септической системы, отчета об энергоэффективности и риска стихийных бедствий.

Прежде чем вы согласитесь купить недвижимость во Франции, убедитесь, что получили этот отчет и поэтапно обсудили его с вашим риелтором.

Как избежать мошенничества

Независимо от того, где вы покупаете недвижимость, есть шанс нарваться на мошенников. Лучшим способом избежать мошенничества является тщательное изучение агента, объекта недвижимости, рынка выбранного региона и того, на что вы имеете право как покупатель. Вот несколько самых распространенных видов мошенничества:

– Устаревшие диагностические отчеты. Французские продавцы обязаны представить вам отчеты об объекте. Если агент действует от имени продавца, то соответствующие документы передает потенциальному покупателю именно он. Этот же факт означает, что риелтор попытается продать объект по максимально высокой цене, поскольку его гонорар напрямую зависит от суммы сделки, а значит, это в его интересах. Именно поэтому агенты пытаются снизить издержки и порой выдают старые отчеты (просроченные на срок от одного до пяти лет) за актуальные документы.

– «Липовые» собственники. Хотя этот вид мошенничества более распространен на рынке аренды, в сфере продаж он тоже периодически встречается. В этом случае мошенники выставляют дома, на которые не имеют никаких прав, на продажу, скопировав чужое объявление с описанием и фотографиями. Как только они поймут, что вы хотите купить недвижимость во Франции и заинтересованы именно этом в объекте, вам предложат личную встречу на нейтральной территории, чтобы обменяться ключами и получить депозит, при этом мошенники придумают правдоподобную легенду, объясняющую, почему встреча и осмотр объекта сейчас невозможны. В этот момент, пока вы пересчитываете наличность для депозита, вам предадут поддельные ключи, которые не подойдут ни к одному замку в выбранном доме. Возможно, вы и не поймете, что произошло, пока не попытаетесь войти в дом, который уже занят и на законных правах принадлежит другому человеку.

– Семинары по инвестициям в недвижимость Франции. Если вы, как и многие потенциальные покупатели жилья, хотите использовать свой объект с инвестиционной целью, вам, возможно, будет интересно узнать о рынке, о том, какие объекты оптимально подходят для этих целей, как начать поиски и о том, как обустроить весь процесс. Семинары и курсы могут показаться отличной идеей, конечно, если выбирать легальные мероприятия, проводимые настоящими профессионалами. Некоторые мошенники устанавливают заведомо завышенные цены, чтобы, идя на семинар, вы думали, что там будет дана действительно стоящая информация. В лучшем случае вы переплатите за информационный курс, в худшем – получите минимум знаний, заплатив огромную сумму.

Безусловно, сфера с такими денежными оборотами привлекает множество мошенников и желающих поживиться за чужой счет. При этом большинства обманных схем можно избежать, соблюдая простые правила предосторожности: посетите выбранный объект недвижимости во Франции, лично встретьтесь с продавцом или риелтором, передайте юридически значимые документы на проверку стороннему специалисту.

Каковы шаги по покупке недвижимости во Франции иностранцем?

Если вы готовы окунуться в рынок французской недвижимости, следующие шаги помогут вам получить общее представление о том, с чего начать:

  1. Определите, в каком регионе вы хотели бы жить.
  2. Установите оптимальный бюджет на основе аналогичных объектов недвижимости данного региона.
  3. Привлеките риелтора, который поможет вам в поиске, просмотре и выборе.
  4. Остановитесь на паре самых подходящих объектов.
  5. Внимательно просмотрите диагностический отчет.
  6. Сделайте устное предложение.
  7. Подпишите compromis de vente – предварительное соглашение, которое фиксирует обе стороны сделки.
  8. Привлеките notaire(юриста) для соблюдения ваших прав, включая внесение данных в земельный кадастр, регистрацию права собственности, определение границ и прав на дорогу и т.д.
  9. Подпишите acte de vente договор купли-продажи
  10. Наслаждайтесь своей новой недвижимостью во Франции!

Как иностранцу купить недвижимость во Франции

Как можно получить банковский заем или ипотеку? Можно ли внести депозит с зарубежного счета?

Хорошая новость заключается в том, что на экспатов, желающих купить недвижимость во Франции, не накладывается никаких ограничений, включая получение ипотеки. Хотя конкретные правила и налоги, связанные с получением ипотечного кредита, могут незначительно отличаться для иностранцев и для местных, в целом процесс одинаков для всех заявителей.

По факту, иностранцы так часто покупают недвижимость во Франции, что многие национальные и международные банки стали чаще и охотней кредитовать нерезидентов. Единственным реальным ограничением получения ипотеки является ваш доход: общий ежемесячный долг не должен превышать трети месячного дохода. Таким образом, хотя банки готовы профинансировать 70-80% стоимости вашего нового дома, ваша официальная зарплата может создать определенные сложности.

На сегодняшний день в большинстве банков работают международные отделы, где трудятся мультиязычные сотрудники, но, возможно, нанять профессионального переводчика будет хорошей идеей, так как ипотека – это не тот процесс, которым можно пожертвовать ради тренировочной попытки преодолеть языковой барьер.

Если у вас уже имеется достаточный объем наличности для внесения депозита, вы можете совершить платеж с иностранного счета напрямую на счет продавца. Перед этим стоит уточнить реальный обменный курс, чтобы сократить международные трансфертные сборы.

Какие налоги и сборы необходимо заплатить?

Когда вы оцениваете свой общий бюджет, неплохо было бы подумать обо всех расходах, которые вступают в игру во время процесса покупки недвижимости, в том числе:

– Агентские сборы / риелторская комиссия: до 10%

– Нотариальные / юридические сборы: устанавливается правительством на основе общей цены вашей покупки, например:

Стоимость приобретения Нотариальная ставка
До €6500 4,784%
€6501-17 000 1,9734%
€17 001-30 000 1,3156%
Свыше €30 001 0,9867%

– Плата за государственную регистрацию: 0,60% – 4,89%.

– Налоги: 20% при покупке.

– Плата за земельный реестр: ~ 0,10%.

– Обменный валютный курс: переменный, но должен быть установлен по средней рыночной ставке.

После того, как вы рассмотрите все наиболее важные пункты покупки недвижимости – от места до типа объекта и сопутствующих затрат – вы готовы приступить к поиску. Удачи в покупке недвижимости во Франции!

Шошина Ольга