Что произошло на рынке недвижимости в Европе в 2018 году

Квартиры, дома и виллы во Франции и Монако – для кого-то это мечта, для кого-то –реальность, а для кого-то – бизнес. Мы решили выяснить, что происходит на рынке Европы сегодня, как работают западные агентства, кто и что покупает. Для этого мы пообщались с директором одной из ведущих европейских брокерских компаний по недвижимости ArendaLazur TM (Cofrance SARL), Виталием Архангельским.

– Виталий Дмитриевич, расскажите в двух словах, чем занимается Ваша компания ArendaLazur TM (Cofrance SARL)? Вы работаете только во Франции или по всей Европе?

– Работаем по всей Европе, но в приоритете у нас, конечно, Франция и Монако, поскольку в Ницце находится наш головной офис. Чем занимаемся? Всеми видами недвижимости: частной, коммерческой, простой и элитной. Активно работаем с иностранцами, в частности из России, помогая им выбрать объект, осмотреть его, приобрести, а впоследствии – содержать и сдавать в аренду. Оказываем весь комплекс сопроводительных услуг, в том числе, юридических. Решаем все вопросы, связанные с налогами, коммунальными платежами, страхованием. При необходимости оформляем ипотеку в выбранной стране. Также оказываем поддержку в получении ВНЖ, регистрации бизнеса, далее – в получении гражданства. Люди, которые не проживают в Европе постоянно, чувствуют себя неуверенно в чужом государстве. Наша задача поддержать их во всем, сделать так, чтобы с первого до последнего шага клиенту было комфортно, и он ни о чем не беспокоился.

– Занимаетесь ли Вы арендой?

– Да, еще одно наше направление – это аренда и все, что с ней связано. Краткосрочный найм квартир и вилл для отдыха и других целей, коммерческих помещений – для ведения бизнеса, апартаментов для длительного проживания, все это работа компании ArendaLazur TM (Cofrance SARL), которой мы успешно занимаемся уже около десяти лет. Вся база объектов недвижимости Франции и Монако у нас в руках. В других странах Европы мы сотрудничаем с огромным количеством ведущих агентств недвижимости, а поскольку наша компания брокерская, то мы не имеем права делать никаких наценок на квартиры и дома, то есть предлагаем их по цене владельца, и можем даже вести переговоры о скидках.

– Что происходило с рынком недвижимости в Европе в 2018 году?

– Если брать весь рынок в целом, то можно сказать, что спрос на недвижимость в Европе растет, и цены тоже растут. Но в каждой стране своя ситуация. Где-то она не меняется на протяжении нескольких лет, а где-то каждый год происходят какие-то скачки. Например, в этом году достаточно резко повысился интерес к жилью в Германии. А цены сильно выросли в Португалии и Нидерландах, примерно на 6–8%, причем ожидается, что эта тенденция продолжится и дальше.

По спросу лидируют сегодня Испания, Италия и Германия. Это связано с тем, что там несколько лет назад жилье подешевело на 20–30%. Сейчас цены на него повышаются, но медленно, в среднем на 2–4% в год. Поэтому приобретать тут недвижимость все еще достаточно выгодно.

– А как дела обстоят во Франции?

– Во Франции картина противоположная: несколько лет назад был серьезный скачок цен на жилье, потом он приостановился. В прошлом году стоимость не поднималась вообще. В 2018 цены увеличились примерно в на 1.5–2%, что незначительно, поэтому спрос на квартиры остается высоким. По прогнозам экспертов стоимость недвижимости во Франции продолжит медленно, но стабильно расти, по 0.5–2% в год. Поэтому сейчас инвестировать средства в жилье выгодно, это надежное вложение.

– Есть ли страны, где ситуация с недвижимостью остается примерно одинаковой на протяжении долгих лет?

– Да, к таким странам можно отнести Швейцарию, Великобританию или, например, Княжество Монако, где мы активно работаем. В этих государствах на протяжении долгого периода сохраняется естественная для рынка недвижимости динамика медленного роста: 0.5–1.5% в год, без каких-либо скачков. По прогнозам экспертов эта ситуация меняться не будет. Думаю, излишне напоминать, что в этих странах очень высокие цены на недвижимость, например, Монако и Лондон долгие годы по этому критерию входят в тройку мировых лидеров.

Кстати, во Франции элитная недвижимость (шикарные виллы, дворцы, замки) дорожает намного медленнее, чем квартиры или коммерческие помещения. Думаю, дальше эта тенденция сохранится. Быстрее всего цены растут в Париже, особенно на студии и небольшие квартиры, но и на престижное жилье тоже.

– Выгодно ли иностранцу купить недвижимость в Европе, а потом сдавать ее в аренду? Ведь налоги, а особенно коммунальные платежи, там очень высоки.

– Конечно, выгодно, и по этой самой причине тоже. Во Франции существует налог на проживание. Его платит тот, кто проживает в данный момент в квартире, соответственно, если жилье сдается, то расходы несет арендатор. Все коммунальные платежи тоже обычно осуществляют жильцы. Цены за аренду в большинстве стран Европы достаточно высокие. Поэтому владелец недвижимости остается в плюсе в любом случае, несмотря на все обязательные отчисления. Для иностранцев, которые не проживают постоянно в стране, сдача в найм особенно выгодна. Иначе придется платить за жилье, которым большую часть года не пользуешься.

– Но в таком случае получается, что если не сдавать квартиру в аренду, то покупать жилье в Европе иностранцам нерентабельно?

– Все зависит от ситуации. По нашему опыту могу сказать, что практически не бывает такого, чтобы иностранец приобретал жилье, не сдавал его в найм и при этом сам в нем не жил. Кто-то покупает квартиру для того, чтобы переехать в другую страну на ПМЖ. Кто-то – для того, чтобы отдыхать летом, а в оставшееся время сдавать. Кому-то нужно помещение для ведения бизнеса. Но таких вариантов, чтобы человек приобрел апартаменты, приехал на неделю в отпуск, а потом бросил простаивать – в нашей практике не было. Ведь в ArendaLazur TM (Cofrance SARL) для того и обращаются, чтобы мы следили за недвижимостью в отсутствие хозяина и обеспечивали ему стабильный доход. Если вилла или квартира нужна всего месяц в году, то ее просто арендуют, и в этом мы тоже всегда готовы помочь.

Чаще всего недвижимость в Европе покупают люди обеспеченные и, естественно, не на «последние деньги». Их цель – выгодно и надежно инвестировать средства. Такие люди стремятся приобрести жилье, которое впоследствии вырастет в цене, иногда они покупают его еще на стадии строительства. В дальнейшем, когда цена на квартиру поднимается, они успешно ее продают. А если у них нет такой задачи, то они передают таким образом капитал в виде жилья своим детям по наследству. Это надежнее счетов в банках, тем более, если речь идет о России.

– Много ли у Вас клиентов из России?

– Поскольку в нашем штате есть русскоговорящие сотрудники, и сам я тоже много лет прожил в Санкт-Петербурге, то клиентам из России и стран бывшего СССР, мы всегда уделяем повышенное внимание. У нас много сайтов на русском языке, есть офисы в Москве, Петербурге, Алма-Ате, Киеве, Минске, некоторых других прибалтийских городах, прямые телефонные номера в самых разных регионах РФ, надежные партнеры, постоянно проживающие в России, которые в случае необходимости всегда готовы оказать поддержку – юридическую, психологическую, консалтинговую.

В то же время мы не ставим себе целью ориентироваться именно на российских клиентов. Все наши базовые сайты читаются как минимум на трех языках: французском, русском и английском, а в штате есть сотрудники, владеющие испанским, итальянским, китайским, немецким и другими языками. Поэтому барьеров в понимании, как правило, не возникает ни с кем, и к нам обращаются люди из самых разных стран.

– Каким для Вашей компании был 2018 год?

– Стабильным и примерно таким, как мы и ожидали. Пик спроса на жилье во Франции был в прошлом году, когда цены на недвижимость на время «заморозили». Теперь они немного поднялись, но люди все равно стремятся приобрести квартиры, пока стоимость не выросла еще больше. Поэтому год можно считать успешным, работы было много, у нас появились новые постоянные клиенты и друзья.

Что касается аренды, то в этом году из России приезжало отдыхать во Францию меньше туристов, чем обычно, видимо из-за экономической ситуации в государстве. Предвидя это, мы постарались акцентировать внимание на клиентах из других стран. Но поскольку Лазурный Берег помимо самих французов больше всего любят именно россияне, то не могу сказать, что в этом направлении 2018-ый год был для нас самым лучшим.

– Работаете ли Вы в европейских странах, где недвижимость стоит дешевле всего, например, в Болгарии и Греции?

– Как я уже сказал, мы работаем по всей Европе, поэтому с Болгария и Грецией, Испанией и даже Финляндией, где недвижимость сравнительно недорогая, мы тоже имеем дело. Но так сложилось, что компания ArendaLazur TM (Cofrance SARL) изначально была интереснее так называемым VIP-клиентам, которые, во-первых, не ищут дешевых предложений, а, во-вторых, ценят наш подход сопровождения сделки «под ключ». Наш обычный заказчик – это человек, у которого просто нет времени обращаться в десять разных организаций, в надежде найти предложение дешевле, сэкономить на юристе, самостоятельно сдать потом квартиру в аренду и так далее. Наш клиент – тот, кто тщательно выбирает объект, убеждается, что покупка рентабельна, а затем просто передает все дело нам: провести сделку, застраховать, заполнить налоговую декларацию, сдать в аренду, нанять управляющую компанию. Или же он изначально ставит себе цель уехать во Францию на ПМЖ, покупает тут бизнес, и в этом мы тоже всестороннеему помогаем.

– Расскажите об этом подробнее. Правильно ли я понимаю, что функция Вашей компании не заключается в том, чтобы просто продать коммерческое помещение?

– Конечно, нет, и в этом наше преимущество. Мы оказываем консалтинговые услуги, оцениваем бизнес с точки зрения его будущей доходности, помогаем выбрать и приобрести, действительно, удачный вариант, обеспечиваем полное юридическое сопровождение. Далее помогаем получить ВНЖ, организовать переезд для всей семьи и решаем любые сопутствующие вопросы, вплоть до того, в какую школу пойдет ребенок, какой доктор будет лечить бабушку, и даже какой ветеринар станет обслуживать собаку. Клиент может поручить нам решить любую задачу, а мы сделаем все, чтобы он ни о чем не беспокоился и чувствовал себя во Франции как дома.

– Значит, Вы больше ориентируетесь на VIP-клиентов?

– Наши услуги большим спросом пользуются среди людей состоятельных. Так, если речь идет об отдыхе, то мы не просто помогаем арендовать квартиру, но предоставляем много сопутствующих услуг: организуем отпуск с индивидуальной программой, в которую могут входить путешествие на яхте, экскурсия на вертолете, какое-нибудь торжество или праздник. У нас нет никаких рамок и ограничений, тур-пакетов и шаблонных мероприятий. Все происходит по желанию клиента. Если ему захотелось, чтобы в аэропорту его встретил лимузин, а на вилле круглосуточно играл оркестр, то мы легко это устроим.

Однако это лишь одно направление нашей деятельности. В нашей базе предложений огромное количество объектов для «среднего класса»: недорогие квартиры, апартаменты, таунхаусы, как для аренды, так и для продажи. Поэтому, если нам звонит человек и говорит: «Я хочу снять студию на неделю по минимальной цене и больше ничего», – то мы предоставим ему самые дешевые предложения со всей Франции или из указанного региона, поможем заключить договор аренды, если он нужен, и… больше ничего! Дальше он сам приезжает, отдыхает, работает, занимается, чем планировал. При желании может всегда к нам обратиться за советом. Если речь не идет о полноценной юридической консультации, то мы с удовольствием дадим его бесплатно. Таким образом, репутация «элитарности», которая укрепилась за нашей компанией, не совсем верна. Мы работаем со всеми, и для каждого найдем именно то, что он ищет.

– Есть ли в Вашей компании какая-нибудь особая услуга, которую обычно не предоставляют агентства недвижимости?

– Я бы ответил так: по желанию мы готовы оказать клиенту любую услугу, которую обычно не предоставляют агентства недвижимости, в рамках закона и приличия, разумеется. Для ArendaLazur TM (Cofrance SARL) «индивидуальный подход» – это не пустые слова, которые почему-то сейчас модно вставлять в любое рекламное объявление. Мы, действительно, предоставляем нашим заказчикам полную свободу выбора и решаем все задачи, которые он ставит. Обед в ресторане, прогулка на лошадях, билеты на концерт – почему бы ни совместить все это с осмотром недвижимости?

Если говорить об услугах, которые, что называется, «ближе к делу», то мы, например, в любое время предоставляем клиенту осмотр объектов на вертолете. Допустим, заказчик хочет осмотреть десять объектов, которые находятся на большом расстоянии друг от друга, и у него на это всего два дня. Мы арендуем вертолет и легко решаем эту задачу. Или же он, наоборот, выбрал несколько квартир в одном городе, но хочет всесторонне оценить инфраструктуру. С высоты отлично видно реальное положение здания, того, что рядом, его близость или удаленность от моря. Наш консультант, который полетит с ним, расскажет и покажет все.

С первого взгляда эта услуга кажется какой-то «надуманной». Но все, без исключения клиенты, которые совершали такой осмотр на вертолете, потом были очень благодарны! Они говорили, что сложно разобраться в чужом городе в путанице улиц, зданий, тем более близлежащих объектах. С борта вертолета все видно, как на ладони, и для больших городов это особенно актуально. Можно сделать фотографии и потом спокойно их проанализировать. Если что-то забудется, то личный менеджер ArendaLazur TM (Cofrance SARL) поможет разобраться, где и что. Думаю, вы что-то подобное хотели услышать, когда спрашивали о нестандартных услугах.

– Точно! Скажите, а на грядущий год у Вас есть какие-нибудь планы?

– У нас нет традиции строить планы на год вперед. Если появляется интересная или полезная идея, то мы начинаем действовать немедленно. Опыт показывает, что отложенные в долгий ящик проекты, как правило, или не реализуются вообще, или не приносят успеха. Просто есть вещи, над которыми мы работаем в настоящий момент.

В век современных технологий очень важно, чтобы у компании были удобные сайты, которые помогают людям быстро получить всю нужную информацию. Вы представьте себе, сколько объектов на рынке недвижимости одной только Франции. Сотни тысяч! И ситуация с ними постоянно меняется: один продается, другой появляется. Иногда бывают фейковые предложения с рекламными целями, и нужно еще удостовериться, что такой дом реально существует. Мы работаем только с надежными партнерами и постоянно обновляем нашу базу. Стараемся предоставить в одном объявлении максимум информации, запрашиваем дополнительные фотографии, видео, описания по делу, а не просто «это прекрасная квартира».

В Европе хорошо то, что ничего не совершается «в темную», если человек продает жилье, то делает это легально, с участием юриста, нотариуса, но при этом фальшивые рекламные объявления все равно существуют. Разобраться со всей этой путаницей непросто, и с этим работают наши специалисты. Мы стремимся, чтобы на наших сайтах были только актуальные объявления, и люди зря не тратили свое время. И эта та задача, которая требует ежедневного труда. Также важно дать информацию об особенностях покупки квартиры в той или иной стране, о том, какие предстоит платить налоги, и во сколько будет обходиться ее содержание. Все это можно прочитать на наших порталах, что очень удобно для «удаленных» покупателей.

– То есть Вы считаете, что сайты играют решающую роль для покупателя?

– Не решающую, но значимую. Для любого покупателя сайт – это лишь первое знакомство с квартирой, первое впечатление. Дальше он связывается с нами и задает тысячу вопросов. Конечно, дать ответы на все сразу невозможно. Но это не та ситуация, когда уместно сказать «приезжайте и смотрите», ведь иностранец решится на путешествие лишь тогда, когда удостоверится, что квартира ему подходит идеально. Наша задача сделать так, чтобы он не остался разочарованным. Мы всегда подбираем несколько запасных вариантов и стараемся «держать в голове» дополнительные альтернативные предложения. Мы «трясем» агентства и владельцев, чтобы они дали ответы на все вопросы, чтобы они предоставили максимум информации, прежде чем мы организуем приезд, а не работали по принципу «лишь бы продать».

Выбор объектов недвижимости огромный, очень важно иметь доступ ко всем, применять нужные фильтры, мгновенно отбрасывать все лишнее. Программисты и другие сотрудники ArendaLazur TM (Cofrance SARL) стремятся довести системы поиска до совершенства. В наш век это вполне возможно, но не так просто. Это то, что у нас уже есть, и то, над чем нам предстоит еще поработать. Клиенты приходят в первую очередь туда, где им удобно: где и они сами, и наши специалисты могут быстро найти подходящий вариант. Иметь подобные порталы – большое преимущество, ведь цены и предложения везде одни и те же, а хороший быстрый сайт – большая редкость.

– Какую самую крупную сделку провела Ваша компания за все время своего существования?

– Многоуровневая квартира в Монако, в новостройке, которая стоила около 90 миллионов евро. Сейчас она стоит уже более 115 миллионов.

– Был ли в этом году какой-нибудь случай или курьез, который особенно Вам запомнился?

– Одна дама из Узбекистана неделю засыпала нас вопросами про квартиры в Монако. А потом выяснилось, что ей, оказывается, нужна квартира в Макао, то есть в Китае. А еще был интересный клиент, который выбирал апартаменты практически по одному критерию: подойдут ли они двум его «сверхпородистым» кошкам. При этом у него оказалось трое детей… В итоге он не стал с нами работать, а мы даже вздохнули с облегчением. Но такие случаи – редкость, в основном люди к нам обращаются очень интересные, и потом они становятся нашими друзьями.

Беседу провел независимый журналист Николай Данилов.