Гражданское общество по сооружению или приобретению недвижимого имущества

Понятие гражданского общества по сооружению или приобретению недвижимого имущества

 Не зависимо от гражданства или регистрации любое физическое или юридическое лицо во Франции может стать учредителем гражданского общества по сооружению или приобретению недвижимого имущества (Société civile immobilière).

Гражданское общество по сооружению или приобретению недвижимого имущества – зарегистрированная во Франции некоммерческая организация, которая занимается вопросами, связанными с недвижимым имуществом.

Характерные черты гражданского общества по сооружению или приобретению недвижимого имущества

Обычно, в собственности у общества находится один или несколько объектов недвижимости, которые используются самим обществом, либо сдаются в наём третьим лицам.

Акции общества устанавливают право собственности на конкретный объект недвижимости в размере, который установлен её учредительными документами.

Акции общества – один из активов компании. Они находятся в собственности акционеров, которые, как правило. Являются членами одной семьи.

Гражданское общество по сооружению или приобретению недвижимого имуществаАкционерами могут быть, как граждане Франции, так и иностранные граждане и лица без гражданства (апатриды).

Акционеры общества несут ответственность за долги компании в размере, соответствующем доле принадлежащих им акций. Например, если доли собственности в обществе двух акционеров равны, то каждый из них несет ответственность за 50% долгов этого общества.

Между акционерами должны сложиться такие доверительные отношения, которые им позволят обществу работать в согласованном режиме. При этом необходимо определиться с тем, кто будет руководить обществом.

Объект недвижимости, находящийся в собственности общества, может быть продан в любой момент без роспуска общества, и точно так же в любой момент общество может приобретать другие объекты недвижимости.

Общество в любой момент может прекратить свою деятельность. Обычно, такой момент наступает, когда общество уже не владеет объектами недвижимости.

Внимание! Важно иметь в виду, что  расчёт суммы налоговых платежей, подлежащих выплате после совершения  покупки недвижимости через общество, производится согласно законодательству Франции и налоговым договорённостям, существующим между Францией и той страной, налоговым резидентом которой является акционер. Рекомендуется выяснить сумму последующего налогообложения до совершения любой сделки по покупке недвижимости.

Преимущества покупки через гражданское общество по сооружению или приобретению недвижимого имущества

Основная цель покупки недвижимости через общество – уход от прямой собственности на недвижимость к опосредованному, когда де-юре акционеры являются собственниками не недвижимости, а акций компании, в собственности которой находится  такая недвижимость. Таким образом, создание общества по сооружению или приобретению недвижимого имущества  для приобретения в собственность объекта недвижимости во Франции предоставляет ряд преимуществ:

  1. Гражданское общество по сооружению или приобретению недвижимого имуществаАкционеры общества , не состоящие в гражданстве Франции, освобождаются от ряда французских налогов, так как акции являются движимыми активами и, соответственно, облагаются налогом в той стране, гражданином/подданным которой является акционер.
  2. Если придерживаться необходимых мер, то существует возможность сохранения стоимости ликвидных активов в обществе равной нулю, что позволяет избежать французского солидарного налога на состояние (impôt de solidarité sur la fortune, ISF), известного также как налог «на богатство», за исключением случаев, когда стоимость активов превышает их расчетную чистую стоимость.
  3. В случае смерти одного из акционеров порядок наследования его доли акций в обществе не подпадает под действие регламента о преимущественном праве на покупку акций коммунальными властями (droit de préemption urbain). Это означает, что, поскольку акции считаются движимыми активами, в случае смерти акционера порядок наследования его доли акций определяется законами о праве наследования той страны, гражданином/подданным которой он являлся.
  4. Организация общества не влечет за собой дополнительных налоговых обязательств, однако в налоговую службу должен ежегодно подаваться отчет – в случае если недвижимость не сдается в аренду, в отчете общества отражается отсутствие каких-либо доходов. Руководитель общества не связан обязательствами по выплате налогов в рамках определенного фискального режима, с него не взимаются социальные или пенсионные отчисления.
  5. При продаже недвижимости в первые 15 лет после организации, общество  облагается налогом на прирост капитала, поскольку общество  относится к прозрачным компаниям.
  6. Общество облагается налогом только в случае, если объект недвижимости, находящийся в его собственности, сдается в аренду в коммерческих целях.

Недостатки, связанные с обладанием правом собственности на недвижимое имущество через общество по сооружению или приобретению недвижимого имущества

  1. Решения общества принимаются всеми его акционерами и, таким образом, носят коллективный характер.
  2. Ипотека для общества может обойтись несколько дороже, чем для физического лица и, возможно, предоставить обеспечение для такого ипотечного кредита будет крайне затруднительно.

Регистрация. общества по сооружению или приобретению недвижимого имущества

а)Устав общества

В обществе должно состоять не менее двух акционеров. Общество может быть учреждено при покупке объекта недвижимости. Как правило, это происходит после подписания обязательства о предварительной купле-продаже (compromis de vente) и до подписания заключительного акта купли-продажи (acte de vente) у нотариуса. Устав общества (statuts de la société) является правоустанавливающим юридическим документом, поэтому настоятельно рекомендуется обратиться к нотариусу для его составления. Общество должно быть внесено в реестр местного отделения Торгово-промышленной палаты (Chambre de Commerce et d’Industrie).

В уставе общества отражаются нижеследующие положения:

  1. Гражданское общество по сооружению или приобретению недвижимого имуществаназвание общества;
  2. адрес главного подразделения;
  3. размер уставного капитала;
  4. обязательства и условия функционирования общества (например, положения об уменьшении размера уставного капитала, продаже объектов недвижимости и т.д.);
  5. сведения о руководстве общества.

б)Процедура регистрации общества по сооружению или приобретению недвижимого имущества

Для учреждения и регистрации общества требуются минимальные затраты, а сама процедура является относительно быстрой и простой Предпочтительнее, когда процедура организации общества осуществляется квалифицированным юристом или нотариусом. Для регистрации общества акционерам необходимо представить следующие документы:

  1. удостоверение личности: копии паспортов, вид на жительство (carte de séjour);
  2. свидетельство о рождении;
  3. свидетельство о браке;
  4. документ, подтверждающий страну проживания акционера.

Порядок регистрации общества по сооружению или приобретению недвижимого имущества

  1. Акционеры заполняют и подписывают учредительные документы общества, подготовленные юристом или нотариусом;
  2. нотариус готовит и передает учредительные документы в местное отделение Торгово-промышленной палаты (Chambre de Commerce et d’Industrie, CCI)
  3. после подписания учредительных документов открывается банковский счет общества;
  4. по прошествии нескольких недель нотариус получает официальный документ, подтверждающий факт регистрации общества – выписку из реестра (extrait Kbis) Торгово-промышленной палаты