Практически все иностранцы, которые самостоятельно решили купить недвижимость во Франции, поведают ряд страшных историй, с какими сложностями, трудностями и проблемами им пришлось столкнуться на этом пути. Стоит признать, что некоторые истории из их опыта действительно бывают полезны, так что вам, возможно, стоит знать о них заранее. Это позволит заблаговременно определить путь, по которому вам придется пройти. Пожалуй, оптимальным способом процесса поиска и купли-продажи недвижимости во Франции является сотрудничество с опытным агентством – опыт и знания специалистов избавят вас от большинства потенциальных и вполне реальных проблем, с которыми обычно сталкиваются иностранцы.
В данной главе мы подробно остановимся на этих проблемах. Начнем с тех, которые возникают во время поиска подходящего объекта. Затем сосредоточимся на «подводных камнях», возникающих во время юридического заключения сделки. Наконец, обсудим сложности, возникающие после того, как вы станете владельцем своего нового дома.
Проблемы в поиске идеальной недвижимости во Франции
- Слишком много поисковых каналов
С чего начать? Это одна из основных проблем, с которыми сталкиваются иностранцы во время поиска недвижимости во Франции. Возможно, именно сейчас вы ищете ответ на этот вопрос. Слишком много онлайн-порталов, объявлений о продаже от собственников, сайтов французских агентств, а еще есть реклама в специализированных изданиях, выставки, организованные различными участниками рынка, аукционы, прямые продажи через нотариусов и т.д. Слишком много вариантов, от изобилия которых начинает рябить в глазах. Неудивительно, что вы как покупатель чувствуете полную растерянность – это верный способ зарубить всю инициативу на корню! Поиск идеальной недвижимости во Франции должен быть легким и увлекательным, этот процесс не должен становиться трудоемким и дорогостоящим испытанием!
Наше решение:
К основным каналам поиска относятся:
- просмотр предложений в нотариальной конторе;
- изучение предложений на закрытом рынке;
- местные агентства недвижимости;
- сделки между частными лицами;
- французские сайты о купле-продаже недвижимости;
- международные онлайн порталы о недвижимости.
К вторичным каналам поиска условно можно отнести:
- объявления в торговых журналах;
- аукционы;
- выставки, посвященные недвижимости во Франции.
Знание всех каналов, где можно найти идеальное жилье, позволяет вам с самого начала иметь полный обзор всех доступных объектов. Таким образом, вы можете начать поиск в правильном направлении.
- Устаревшие объявления на порталах недвижимости
Представьте свое воодушевление, когда видите объявление о продаже отличной недвижимости во Франции, которая, судя по описанию, идеально вам подходит. И по очень привлекательной цене! Теперь представьте свое разочарование, когда, связавшись с продавцом, вы узнаете, что это жилье уже продано. Или даже то, что продавец передумал и больше не хочет продавать собственность. А теперь представьте, как эта ситуация может выводить из себя, если происходит неоднократно! К сожалению, многие продавцы забывают или ленятся аннулировать объявления после фактической продажи объекта. Это означает, что не стоит заранее очаровываться картинками в интернете – их может не существовать в реальности. Все это пустая трата вашего времени. К счастью, это одна из проблем, с которой вы можете легко справиться с нашей помощью. Профессиональные риелторы всегда следят за актуальностью предложений в базе и за тем, чтобы изображения с описанием обязательно соответствовали реальности.
Наше решение:
Объявления о продаже недвижимости, представленные в базе компании Кофранс, гарантировано являются актуальными и реальными. Вы можете быть уверены, что ни один из критериев не изменится, кроме, конечно, стоимости, которая зачастую может быть вопросом для обсуждения.
- Реклама очень отличается от реальности
Поставьте себя на место продавца. Становится понятно, что собственники будут акцентировать внимание только на положительных аспектах недвижимости. А по факту, многие из них ретушируют фотографии, прежде чем опубликовать их в интернете. Очевидно, что на изображениях вы вряд ли увидите недостатки. Так продавец увеличивает количество просмотров, а значит, увеличивает шансы на скорую продажу. Конечно, большая часть потенциальных покупателей, которые, допустим, проехали ни один десяток километров, чтобы воочию увидеть объект, будут разочарованы реальным просмотром. Как бы вы себя чувствовали, если бы это были вы? Будучи иностранцем, который к тому же в данный момент находится на территории другой страны, вы вынуждены будете потратить пару дней, чтобы посетить недвижимость во Франции, которая казалась идеальной. Вы проведете несколько часов в самолете, оставите дом, семью и работу и, в конце концов, окажется, что на самом деле объект не представляет для вас никакого интереса!
Наше решение:
Выбирайте агентство, которое проводит предварительный осмотр, а еще лучше – самостоятельно делает фотографии. Кроме того, риелтор, который предварительно осмотрит объект, сможет сбить спесь с продавца, установившего цену, неадекватную качеству. Иностранный покупатель всегда сможет связаться с агентом и узнать у него, как у третьей стороны обо всех достоинствах и недостатках жилья. И все это дистанционно, без необходимости тратить время и деньги на очный просмотр!
- Повторные поездки во Францию для просмотра объекта недвижимости
Все интересные объявления на различных поисковых каналах, о которых уже упоминалось ранее, не отобразятся все одновременно. Вы, вероятно, сможете увидеть один-два объекта во время каждого посещения Франции. Эти повторные поездки предсказуемо спровоцируют усталость, а также приведут к бесполезной трате времени и денег. Конечно, из этой схемы нельзя исключить фактор везения: вы можете впервые оказаться во Франции и влюбиться в первый объект, порог которого переступите. Но по статистике, иностранцы, желающие купить недвижимость во Франции, приезжают в страну 5-6 раз, чтобы найти оптимально подходящее жилье. Слишком много поездок! Слишком много времени и денег потрачено бесполезно и впустую. Итак, мы решили положить конец этой проблеме.
Наше решение:
Предыдущие два этапа предоставили вам доступ ко всем объектам на рынке, соответствующим вашим требованиям. У сопровождающего менеджера вы также можете получить подробный обзор жилья, которое изначально представляет для вас интерес. Специалист компании Кофранс группирует интересующие вас объекты и сопровождает на всех просмотрах. Вы можете запланировать поездку на несколько дней, в рамках которых агент организует посещения (обычно от двух до четырех в день, в зависимости от метража объектов и расстояния между ними). Также все будет зависеть от темпа, которому сами хотите следовать. Единственное, что вам нужно сделать, это добраться до аэропорта и прилететь во Францию. Только так есть шанс найти идеальную недвижимость во Франции всего за одну поездку!
- Строгое ограничение времени на посещение объекта
Эта проблема сильно связана с предыдущей. Посещение недвижимости иностранцами требует времени. Времени, которого у вас может не быть. Вам необходимо время, чтобы организовать поездку, время на фактическое пребывание во Франции, время в пути. Вероятно, вам будет трудно найти «окно» в своем плотном рабочем графике. Еще обидней тратить драгоценное время на просмотр объектов, которые в конечном итоге оборачиваются сплошным разочарованием.
Наше решение:
Эту проблему можно решить в несколько шагов. Во-первых, вам придется положиться на предварительные визиты, которые были совершены риелторами, а следующий шаг позволит сгруппировать все интересующие вас объекты, чтобы попытаться охватить их в рамках одной поездки.
- Недостаток времени для поиска недвижимости
Поиск недвижимости во Франции требует инвестиций времени. Но вполне вероятно, что ваша профессиональная жизнь занимает большую часть жизни. Немного свободного времени, которое вы выделяете на выходных, более чем вероятно будет потрачено на семью. Скорей всего, вы не захотите тратить драгоценное время на безуспешные поиски объекта. Вы вовсе можете его не тратить, чтобы в конечном итоге столкнуться с проблемами, которые были подробно описаны ранее.
Наше решение:
Налаженная схема работы с клиентами позволяет потенциальным покупателям делегировать нам весь процесс поиска. Таким образом, вы получаете все преимущества, которые мы подробно рассмотрели выше.
Конечно, совсем необязательно, что вы столкнетесь с этими или подобными проблемами при поиске недвижимости во Франции. По крайне мере, хочется надеяться, что вас они минуют. И, конечно же, вы всегда сможете самостоятельно их решить. Тем не менее сотрудничество с местным агентством недвижимости даст вам психологический комфорт и спокойствие. Вы получите доступ ко всему современному рынку недвижимости Франции. И, что более важно, вы сможете ограничить потерю времени и денег в процессе поиска.
Теперь давайте обратим внимание на сложности, с которыми сталкиваются иностранцы на следующем этапе, то есть после того, как они нашли идеальное жилье. Теперь его надо купить, следуя букве французского закона, итак…
Проблемы с процессом покупки недвижимости во Франции
Процесс покупки недвижимости во Франции кардинально отличается от того, с чем вы могли столкнуться в своей стране. Так получается, что многие иностранцы оказываются не готовы к тому, с чем теперь приходится иметь дело. Кроме того, официальным языком всех документов будет французский, что еще больше осложняет понимание процесса. Сотрудничая с русскоязычными специалистами компании Кофранс, можно обойти все эти сложности. Сейчас мы сосредоточим внимание на основных сложностях, с которыми сталкивают нерезиденты во время юридического оформления сделки.
- Трудности в переговорах
Некоторые иностранные покупатели сталкиваются с серьезными проблемами на данном этапе из-за недопонимания с продавцом, которое возникает вследствие языкового барьера или неимения переговорных навыков. Цена большинства объектов, которые вы увидите на французском рынке недвижимости, завышена, при этом продавцы, как правило, всегда открыты переговорам по стоимости. Вам нужно знать, как вести торг о наилучшей цене, при этом стоит убедиться, что понравившаяся недвижимость во Франции не уплывет из-под носа. Немногие иностранцы знают, на какие кнопки надо нажимать, чтобы снизить стоимость недвижимости. Кроме того, тот факт, что немногие французские продавцы владеют хотя бы английским языком, еще больше усложняет задачу иностранцев.
Наше решение:
Ведение переговоров специалистами от вашего имени означает, что вы будете избавлены от языкового барьера, необходимости нанимать переводчика и от риска загубить всю сделку. Грамотные эксперты уважают ваш бюджет и ваши пожелания к будущему жилью. Кроме того, риелторы ясно дают понять, какие инструменты они используют, чтобы заставить продавца пересмотреть стоимость.
- Аннулированные и недействительные предложения о покупке
Одна из основных проблем, с которыми сталкиваются иностранцы на пути оформления сделки. Логическим продолжением устного соглашения о стоимости является отправка ценового предложения. Но достаточны ли ваши познания французского языка для составления официальных документов? Знаете ли вы, какие элементы должны быть включены в соглашение, чтобы оно обрело юридическую силу? Будьте уверены, это проблема, которую вы можете легко решить. Просто составьте предложение на вашем родном языке, отдайте профессиональному переводчику, а затем отправьте результат продавцу.
Наше решение:
Но, конечно, проще и, наверное, дешевле доверить этот процесс профессиональному риелтору, который позаботится о включении всех элементов и убедится, что теперь документ носит официальный характер. Кроме того, агенты составят это предложение на вашем родном языке, чтобы вы в точности понимали, какие обязанности накладывает документ на вас. Последним этапом риелтор передает ценовое предложение либо лично продавцу, либо его агенту.
- Заключение предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи используется для подготовки перехода права собственности. Иными словами, каждый пункт, включенный в этот документ, будет окончательным. После подписания вы не сможете отказаться от сделки. Существует два типа предварительных договоров, описанию тонкостей которых надо посвятить ни одну статью, но основная болевая точка, которую попытаются использовать не чистые на руку французы, заключается в том факте, что вы иностранец. Они действительно могут исходить из того, что вы не знаете тонкостей французского законодательства. Таким образом, они заключат такой контракт, который за ваш счет защищает их. Безусловно, языком документа будет французский. Самая распространенная ошибка, которую здесь допускают многие иностранцы – подписывают предварительный договор, не понимая его содержания. Они доверяют продавцу или агенту по продаже недвижимости, что иногда может быть очень опасным.
Наше решение:
Составляя предварительный договор, агент покупателя стремится максимально защитить интересы своего клиента. Предварительный договор будет составлен на французском языке, поэтому, помимо того, что вы сможете насладиться покоем, вам не придется переживать о переводе документа на ваш родной язык. Это позволит вам внимательно и неторопливо изучить все его аспекты, прежде чем подписывать и полностью погрузиться в процесс купли-продажи.
- Подписание документов на французском языке, не понимая их полного смысла
Поскольку сделка происходит во Франции, все документы (предложение о покупке, предварительный договор, акт продажи, документ о праве собственности на недвижимость, банковские документы) естественно будут составлены на французском языке. Конечно, вы можете доверить этот процесс продавцу или его риелтору, но будьте готовы к тому, что некоторые из них могут воспользоваться тем, что вы не говорите по-французски.
Наше решение:
Воспользовавшись услугами опытного агентства по продаже недвижимости во Франции, вам будет гарантирован перевод всех юридически значимых документов на ваш родной язык. После получения вы имеете полное право изучить все ключевые моменты перед подписанием. Подписание, а не просто ознакомление, является юридически легальной и обязательной составляющей сделки. Очень важно, чтобы вы знали, что подписываете!
- Поиск финансирования во Франции
Если вы планируете расплачиваться за покупку заемными средствами, обратите внимание, что эта опция доступна вам и во Франции. В зависимости от личной ситуации, кредитные учреждения страны не очень охотно одобряют заявки на оформление ипотеки во Франции от иностранцев. Но не стоит отчаиваться, поскольку современный рынок предлагает множество вариантов. Иностранным покупателям не всегда легко изучить их все и найти тот, который им подходит, будь то по уровню затрат или по конкретным условиям, на которых выдается любая ипотека.
Наше решение:
Выбирайте агентство, которое сотрудничает с одним или несколькими французским банками – зачастую их финансовые продукты ориентированы именно на иностранцев. В качестве альтернативы можно посоветовать обратиться к независимому ипотечному брокеру, который подберет продукт, максимально подходящий под ваши условия.
- Понимание нотариуса и нотариальных действий
Еще один вопрос, который упирается в языковой барьер. Во время подписания акта купли-продажи должны присутствовать все стороны, участвующие в сделке. Нотариус даст финальные разъяснения и объяснит все формальности исключительно на французском языке.
Наше решение:
Вы не обязаны выбирать нотариуса, представленного продавцом. Вы можете самостоятельно выбрать специалиста, что, к слову, не удорожает сделку. В зависимости от страны вашего происхождения, эксперты рекомендуют обращаться к нотариусу, который говорит на вашем родном языке – к счастью во Франции это возможно. Также «подводный камень» кроется в невозможности предоставить услуги синхронного перевода во время заключительной встречи в нотариальной конторе.
Это были проблемы, с которыми сталкиваются покупатели при покупке недвижимости во Франции. Как и в предыдущей части, вы, вероятно, не столкнетесь со всеми этими сложностями. С другой стороны, переводы, которые могут быть предоставлены риелтором, будут огромным преимуществом – они придадут вам уверенности, поскольку вы будете чувствовать, что контролируете ситуацию. Сотрудничая с нами, вы можете быть уверены, что не ошибетесь в подготовке документов. Вы также избавляете себя от каких-либо недоразумений, связанных с языковым барьером. Кроме того, вы живете в гарантии, что застрахованы от расхождений и двусмысленности в документации, и что в итоге получите в собственность недвижимость в соответствии с действующим законодательством.
Проблемы, возникающие после завершения сделки
К сожалению, даже после того, как иностранцы становятся собственниками недвижимости во Франции, они могут столкнуться с целым рядом проблем. Честно говоря, на данный момент большинство из этих проблем незначительны. Вы можете быстро найти решение. Большинство агентств современного рынка обеспечивают поддержку даже через несколько лет после завершения сделки, чтобы вы по-прежнему могли пользоваться преимуществами выбранного агентства.
- Скрытые дефекты
Страшная проблема. Очевидно, худшая из всех, которые могут быть связаны со сделкой. Скрытый дефект – это неявный дефект, уже существующий в объекте на момент продажи, но обнаруженный после заключения сделки. Чтобы считаться скрытым, дефект должен явно препятствовать полноценному использованию имущества. И вы должны доказать, что продавец знал об этом и что он добровольно скрыл его от вас. А это не так-то просто! Решение в этом случае – подать иск против продавца. Благодаря этому правовому действию вы сможете отстаивать свои права. Вы сможете потребовать полного возмещения стоимости, которую вы заплатили за недвижимость, или получите финансовую компенсацию за выполнение необходимых работ. Эти действия должны быть тщательно подготовлены, чтобы повысить вероятность того, что судья примет ваши доводы и вынесет решение в вашу пользу.
Наше решение:
Опытное и хорошо зарекомендовавшее себя агентство по продаже недвижимости будет сопровождать вас шаг за шагом, отстаивая права нового собственника до успешного завершения спора. Чтобы облегчить вам задачу, риелторы могут обратиться к юристу, который говорит на вашем родном языке и специализируется на подобного вида спорах.
- Заключение контрактов на предоставление коммунальных услуг
Языковой барьер и здесь станет камнем преткновения. Это одна из проблем, с которыми сталкиваются иностранные покупатели при покупке недвижимости во Франции. Помимо того, что вы не говорите по-французски и просто можете потеряться в выборе, вам будет сложно заключить контракты, которые оптимально подходят под ваши нужды.
Наше решение:
Хорошее агентство собирает предложения, доступные на рынке. Риелторы отправят вам документы на сравнение, причем заранее переведут их на ваш родной язык (страхование, электричество, медицина и т.д.). Это позволяет быстро выбирать предложения, которые наилучшим образом соответствуют вашим потребностям. Также агент, с которым у вас получится наладить отношения во время заключения сделки, поможет вам с заключением договоров на поставку коммунальных услуг, что определенно облегчит адаптацию к новой жизни во Франции.
- Выполнение реставрационных или ремонтных работ
Практически все новоиспеченные собственники недвижимости во Франции, будь то иностранцы или местные жители, при въезде в новое жилье хотят провести там ремонтные или реставрационные работы. Иностранным владельцам может оказаться труднее четко выразить свои пожелания и получить смету от местных строителей. Кроме того, расстояние затрудняет контроль над качеством работ.
Наше решение:
Во-первых, риелторы предоставят вам контакты различных специалистов, и по вашей просьбе могут запросить у них расценки на их виды работ. Впоследствии агент может выступать посредником между вами и французским рабочими, которые будут выполнять ремонт в вашем новом доме – этот контроль позволит избежать каких-либо недоразумений.
Это несколько проблем, которые могут возникнуть после того, как вы купили недвижимость во Франции. Помимо скрытых дефектов, которые, к сожалению, могут привести к судебным разбирательствам с продавцом, решение всех остальных проблем не составляет большого труда.
У вас возникали проблемы с покупкой недвижимости во Франции? Не стесняйтесь делиться опытом, а если его еще нет, то обращайтесь к специалистам компании Кофранс, которые помогут выбрать объект, подходящий вам как по региону, так и по бюджету, а также постараются решить проблемы, которые уже могли у вас возникнуть.
Шошина Ольга
